根據(jù)合同法原則,現(xiàn)行規(guī)范匈牙利租賃關(guān)系(“租賃法”),合同關(guān)系是由各方自由意志創(chuàng)造的。租金:房東和租客可以自由地同意匈牙利的租金嗎?法律區(qū)分兩種類型的租賃協(xié)議 - 免費(fèi)和受控制(“義務(wù)租金”)。
免費(fèi)租賃市場
在自由租賃部門,雙方可以自由地同意租金,法院沒有權(quán)力干預(yù)。
或者由初始協(xié)議本身(例如協(xié)議可以決定修改租金的方式,還是規(guī)定確切金額),或由方式修改初步協(xié)議。如果對修改后的租金沒有達(dá)成協(xié)議,雙方都可以到法院確定。
受控部門
在“義務(wù)租賃”部門的情況下,例如市政府或國家擁有的住房,法律規(guī)定了租金。可以簽訂租賃合同,甚至不提租金。房屋租賃在搬遷后8天內(nèi)由業(yè)主(即市政府或者國家)以書面形式通知租客。如果租客在交貨后8天內(nèi)不以書面形式反對通知租金,通知租金將變?yōu)閷?shí)際租金。如果沒有就租金達(dá)成協(xié)議,雙方可以到法院確定。如果業(yè)主通知租客比法律規(guī)定的租金高,法院將責(zé)令其償還差額。法律或法院也可以修改租金的增加或減少。
匈牙利物業(yè)和房地產(chǎn)
在自由和控制的情況下,租客和業(yè)主在租賃期間租金的權(quán)利和義務(wù)由法律細(xì)節(jié)規(guī)定。
在這兩種情況下,租賃協(xié)議不必以任何特殊形式起草,也可能是口頭協(xié)議。
存款
存款,其利率和其他條件可以由締約方自由約定。通常的存款金額約為1-3個月的租金。
房東和租客在匈牙利有什么權(quán)利,特別是合同期限和驅(qū)逐?
租賃協(xié)議可以確定一個期限,或無限期,或直到協(xié)議中定義的某種條件發(fā)生。
如果確定期限,締約方必須指定終止日期。
定期協(xié)議
在確定期限內(nèi)達(dá)成的租賃協(xié)議,或直到某一特定條件發(fā)生,終止于約定的終止日期,或在約定的條件達(dá)成后。任何一方不得終止,除違約外。
業(yè)主因違約而終止的理由由租賃法定義如下:
租客未按約定日期支付租金;
承租人不履行基本的合同或法定承諾;
租客具有墮落,反社會的生活方式,與同居的要求相沖突;
租客損害財產(chǎn)或共同房地,或?qū)⑵溆糜诜穷A(yù)期目的;
業(yè)主能夠?yàn)樽鈶籼峁┳銐虻目罩梦飿I(yè)。
終止必須是書面形式,而言辭終止無效。
無限期協(xié)議
根據(jù)租賃協(xié)議的條款,締約方可隨時以書面形式終止無限期合同。
如果沒有租賃協(xié)議終止條款的話,租賃法將以此為準(zhǔn)。在大多數(shù)情況下,最短終止期限為15天。
無論如何,出租關(guān)系到期
租賃協(xié)議由締約雙方同意終止;
財產(chǎn)不再存在;
有權(quán)益的締約方終止協(xié)議(即終止);
租客死亡,沒有人有權(quán)繼續(xù)租金;
租客更改財產(chǎn)的租賃權(quán)(經(jīng)業(yè)主同意,條件非常有限);
租客被驅(qū)逐出匈牙利境內(nèi);
法院終止租客的租賃權(quán);
租戶的租賃權(quán)由其他官方?jīng)Q定終止。
立法有關(guān)立法如下:
“民法典”1959年第四號法令;
1993年“住宅和商業(yè)租賃法”第LXXVIII號法令;
通過行為授權(quán)采取的各種市政規(guī)定。
匈牙利豪宅歷史:匈牙利房東和租客法的最近變化
大多數(shù)法律規(guī)定是在1989年制度變革之前制定的。由于這些政治和經(jīng)濟(jì)變化的迅速,通過統(tǒng)一的最新法規(guī)成為必要。雖然以前的行為確實(shí)包含適合自由市場條件的因素,但1993年“租賃法”大大擴(kuò)展了這些要素的范圍,確保了廣泛的合同自由。