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　　隨著世界全球化的發(fā)展以及國內(nèi)投資環(huán)境的受限，人民幣貶值壓力等原因，越來越多人會把投資的目光從國內(nèi)慢慢走向世界，分散風(fēng)險，資產(chǎn)配置全球化。全球資產(chǎn)配置的下一個熱點區(qū)域在哪里?

　　德國，一個不被太多人熟知的“熱門”。這個熱點國家里，哪些城市更受到青睞呢?我們分享一下德國的人口和近年的房價變化，看看了解一下德國的那些城市。

　　人口

　　據(jù)Bertelsmann-Stiftung 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，德國人口最多的城市柏林人口增長預(yù)期不錯，預(yù)計超過10%的漲幅。而法蘭克福、慕尼黑人口增長特別多，分別是14.2%和14.1%。人口的集聚刺激了住房的需求，人口增長前景越好代表了房地產(chǎn)市場的需求越大，房產(chǎn)增值前景越高。(見下圖)：

　　房產(chǎn)市場

　　德意志銀行Deutsche Bank統(tǒng)計了自2009年以來，房價上漲幅度最大的5個德國城市，分別是：

　　5

　　Frankfurt

　　法蘭克福

　　法蘭克福房價在2009至2016年期間平均上漲了40%。

　　法蘭克福是歐洲的金融中心，也是歐盟重要工商業(yè)和交通中心，擁有德國最大的航空、鐵路樞紐和超過324家銀行，這里經(jīng)營著德國85%的股票交易，承辦著歐洲規(guī)模最大的各類國際性展會。

　　法蘭克福大學(xué)也是德國排名前列的國際頂尖高校，是德國最著名的研究獎Leibniz-Award獲得者最多的大學(xué)。

　　脫歐事件，法蘭克福獲益最大, 歐盟金融業(yè)1.5-2%的就業(yè)機會將轉(zhuǎn)至于此。隨著法蘭克福的金融地位升高，2017年法蘭克福的房價還將迎來新高。

　　4

　　Düsseldorf

　　杜塞爾多夫

　　杜塞爾多夫房價在2009至2016年期間平均上漲了60%。

　　杜塞爾多夫被譽為“歐洲最大的村莊”，美麗的旅游城市，位于萊茵河畔，適宜居住。同時是德國文化藝術(shù)名城，這里的話劇院、歌劇場等在德國負有盛名。

　　由于近年杜塞爾多夫的新房建筑項目減少，住房的空置率有所增加，德意志銀行預(yù)測，杜塞爾多夫的房價在2017年將基本保持穩(wěn)定水平，不會過大漲幅。

　　3

　　Hamburg

　　漢堡

　　漢堡房價在2009至2016年期間平均上漲了70%。

　　漢堡是德國第二金融中心，也是歐洲最富裕的城市之一。因為漢堡地理位置的優(yōu)越性， 世界各地遠航至德國的輪船，都會停泊在漢堡，是最重要的海港和外貿(mào)中心，被譽為“德國通往世界的大門”。

　　漢堡具有多間世界聞名的學(xué)府，例如漢堡大學(xué)(Universität Hamburg)，是德國最大的大學(xué)之一，擁有超過4萬名學(xué)生，其中約有3500名留學(xué)生。各個高校周圍的房源(學(xué)區(qū)房)緊缺，房價都有很不錯的增長。

　　2

　　Berlin

　　柏林

　　柏林房價在2009至2016年期間平均上漲了75%。

　　柏林是德國的首都，同時是德國最大的城市。柏林的GDP增速在2005-2015年穩(wěn)居全德之首，是德國人口眾多的城市，預(yù)計至2017年將突破400萬，人口呈現(xiàn)凈流入，住房供需緊張，平均轉(zhuǎn)售時間只需要15天。

　　據(jù)德意志銀行預(yù)計，越來越多人會向德國的首都集聚，住房的供應(yīng)遠遠不能及時趕上人口增加速度，柏林房市的漲幅2017年仍然可觀。

　　1

　　München

　　慕尼黑

　　慕尼黑房價在2009至2016年期間平均上漲了超過兩倍!

　　慕尼黑被稱為歐洲最有魅力的城市之一，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，良好的經(jīng)濟環(huán)境令其他許多地區(qū)望塵莫及。慕尼黑當(dāng)?shù)氐钠【乒?jié)是全球最盛大、最受歡迎的節(jié)日之一，這也使得慕尼黑成為值得一去的旅游勝地。

　　慕尼黑是私人投資者和家庭辦公的首選，平均投資交易額高達26億歐元，是德國房地產(chǎn)投資的首選地點之一。慕尼黑的最大特點是社會秩序相當(dāng)穩(wěn)定，素有“安全之城”的美名。從房地產(chǎn)價格角度來講，慕尼黑是德國房價最貴的地方。然而這一市場住房空置率還是趨近于零。，依然吸引眾多海外投資者的關(guān)注。其中，海外投資占總投資額的平均比重為37%。

　　可預(yù)見2017年，慕尼黑房價還是會繼續(xù)上漲了。

　　總體而言，德國的房價主要的城市，例如慕尼黑、柏林、漢堡、法蘭克福等城市房屋增長穩(wěn)定，人口增長預(yù)期較為不錯，適合作為穩(wěn)健的海外投資。