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2016年初，以上海、深圳為主的一線城市房價繼續(xù)上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場仍面臨較大去庫存壓力，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”。在目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、房地產(chǎn)去庫存的背景下，如何推進房地產(chǎn)市場的良性運行成為各方關注的焦點。

縱觀全球房地產(chǎn)市場，不少發(fā)達國家房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過巨大震蕩。美國、日本均出現(xiàn)過嚴重的樓市泡沫，泡沫破滅后對實體經(jīng)濟影響巨大，日本甚至出現(xiàn)“失去的十年”，而德國的房地產(chǎn)市場則在較長的歷史時期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運行。我們不禁思考：德國房地產(chǎn)市場為何能夠保持長期良性運行？德國房地產(chǎn)市場與中國相比有何特點？德國的成功經(jīng)驗對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有何種借鑒意義？

從20世紀50年代起，德國房地產(chǎn)市場可分為三個增長階段，如圖1所示：1958-1995年，房價處于穩(wěn)定上升期，年復合增速為5.3%；1996年受到德國經(jīng)濟下行壓力影響房地產(chǎn)市場也陷入停滯，至2010年的15年間，房價指數(shù)年復合增速為0.7%，幾乎無增長；2010年房地產(chǎn)開始回升，年復合增速為4.2%。圖2 顯示德國房價與GDP幾乎保持同向變化，呈現(xiàn)出高度相關，房價未出現(xiàn)大幅度、長期偏離基本面的情況。圖3表示德國房價與工資指數(shù)呈現(xiàn)顯著正相關，房價與工資水平增速基本保持一致。