一直以來(lái)，德國(guó)的房屋價(jià)格以穩(wěn)定著稱，給人以“眾國(guó)皆漲我獨(dú)靜”的感覺。不過，就在歐洲央行的低利率政策以及海外買家的推動(dòng)下，德國(guó)房?jī)r(jià)也逐漸變得不冷靜了，從“不漲”變成“漲太快”。不過，諸多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然德國(guó)的房?jī)r(jià)打破了原有的平靜，但是“德國(guó)模式”依舊在發(fā)揮它的作用，并沒有出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫

曾經(jīng)，中國(guó)人最羨慕的就是德國(guó)沒有飆升的房?jī)r(jià)，如今這種平靜已經(jīng)被打破。

近日，德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，德國(guó)批準(zhǔn)新建住房13.68萬(wàn)套，房?jī)r(jià)水漲船高，這在住房市場(chǎng)十分穩(wěn)定的德國(guó)引發(fā)了人們的關(guān)注。

在這樣的背景下，德國(guó)的房地產(chǎn)逐步成為了投資者的新寵。數(shù)據(jù)顯示，至2013年底，亞洲投資者在德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額已在2011年的基礎(chǔ)上飆升916%，增至12.7億美元。

仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，過去3年間，中國(guó)和韓國(guó)的投資者已加入進(jìn)軍德國(guó)的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個(gè)核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時(shí)還在多座城市進(jìn)行了組合投資交易（39%）。

那么，是什么打破了德國(guó)房地產(chǎn)原有的平靜？德國(guó)的房地產(chǎn)究竟有何吸引力？未來(lái)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的又將呈現(xiàn)怎樣一番景象？

六年上漲70%

隨著歐債危機(jī)的疑慮消散，國(guó)際資金大量回流歐洲，德國(guó)樓市已經(jīng)可以媲美英國(guó)，更成為最能吸引投資的歐洲地產(chǎn)市場(chǎng)之一

根據(jù)德國(guó)著名統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站Statista發(fā)布的報(bào)告，2013年德國(guó)大中城市的平均房?jī)r(jià)相較于2007年幾乎翻倍。2014年，德國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

“6年前，德國(guó)漢堡的平均房?jī)r(jià)是每平方米2021歐元（約合人民幣1.63萬(wàn)元）。而現(xiàn)在，當(dāng)?shù)孛科椒矫追績(jī)r(jià)已超過3500歐元（約合人民幣2.97萬(wàn)元）。”在德國(guó)漢堡生活的華裔張晨晨告訴記者，“我沒有預(yù)料到，德國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)在6年內(nèi)出現(xiàn)超過70%的漲幅。”

通過朋友介紹，記者聯(lián)系到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Doris。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年，德國(guó)住宅的平均價(jià)格為3306歐元/平方米。房?jī)r(jià)保持連續(xù)兩年上漲的德國(guó)房地產(chǎn)，未來(lái)可能進(jìn)一步上漲。”Doris表示。

與此同時(shí)，記者還從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介處了解到，柏林作為德國(guó)的首都，目前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年，柏林的平均房?jī)r(jià)在每平方米1500歐元左右（約合人民幣1.2萬(wàn)元），今年年初已漲至每平方米2900歐元（約合人民幣2.46萬(wàn)元）。而德國(guó)第三大城市慕尼黑的房?jī)r(jià)更是漲勢(shì)逼人，從2007年的每平方米2800歐元左右（約合人民幣2.38萬(wàn)元）漲到了4600歐元（約3.90萬(wàn)元人民幣）。

“如今，慕尼黑的房?jī)r(jià)差不多是埃森或德雷斯頓的兩倍。”一位當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介商說。

張晨晨告訴記者，“在德國(guó)小城市中，125平方米的獨(dú)棟住宅平均價(jià)格只有17萬(wàn)歐元（約合人民幣135萬(wàn)元）；而同樣的房子，放在10萬(wàn)人以上的大中城市里就需要23萬(wàn)歐元（約合人民幣183萬(wàn)元）；而在慕尼黑，這樣的房子至少需要68萬(wàn)歐元（約合人民幣541萬(wàn)元)。”

在德國(guó)當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，房?jī)r(jià)如此上漲顯得不同尋常。“我們都說，一直以來(lái)冷靜的德國(guó)樓市，開始‘沖動(dòng)’了。”Doris開玩笑說。

同樣有些“沖動(dòng)”的還有當(dāng)?shù)氐淖饨�。根�?jù)德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，1949年之后修建的中等水平公寓，平均每平方米房租5.75歐元（約合人民幣45.7元），相比2013年上漲了3.1%；大城市的房租尤其貴，慕尼黑以每平方米11.9歐元（約合人民幣95.6元）的價(jià)格居首；之后是斯圖加特10歐元和漢堡8.95歐元。新樓房和1948年以前建的老房子租金上漲幅度也達(dá)4.87%。

內(nèi)外動(dòng)力共促

貸款利率下降、收入增長(zhǎng)兩大內(nèi)因，加上外來(lái)投資大量涌入的外因推動(dòng)，都讓德國(guó)房地產(chǎn)變得不再那么淡定

“近些年來(lái)，越來(lái)越多德國(guó)人開始買房，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪增長(zhǎng)。與此同時(shí)，外國(guó)投資者的關(guān)注以及國(guó)外資金的進(jìn)入，最終攪動(dòng)了德國(guó)房?jī)r(jià)。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，預(yù)期今年德國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度有望達(dá)到5%。

“2008年，歐洲其他國(guó)家和地區(qū)發(fā)生了不同程度的金融危機(jī)。歐債危機(jī)導(dǎo)致投資者損失慘重，因此他們開始將投資視線轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，樓市價(jià)格相對(duì)便宜的德國(guó)。德國(guó)樓市投資者主要來(lái)自于意大利、西班牙、英國(guó)、法國(guó)等。同時(shí)，隨著中國(guó)富裕階層的增多，投資德國(guó)高端房地產(chǎn)的隊(duì)伍也不斷擴(kuò)大。這些因素都助推了德國(guó)房?jī)r(jià)上漲。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。