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提要：綜合低通脹、低利率和就業(yè)增長(zhǎng)三個(gè)利好趨勢(shì)，英國(guó)將保持向上趨勢(shì)，未來(lái)兩年或可保持切實(shí)且穩(wěn)定的增長(zhǎng)率。分析三股宏觀趨勢(shì)后，再來(lái)看英國(guó)房地產(chǎn)各板塊的發(fā)展趨勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)

盡管全球新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體在2016年有減弱趨勢(shì)，但經(jīng)合組織(OECD)各經(jīng)濟(jì)體將保持良好增長(zhǎng),英國(guó)也將如此。綜合低通脹、低利率和就業(yè)增長(zhǎng)三個(gè)利好趨勢(shì)，英國(guó)將保持向上趨勢(shì)，未來(lái)兩年或可保持切實(shí)且穩(wěn)定的增長(zhǎng)率。

投資

前幾年極為強(qiáng)勁的投資量增長(zhǎng)如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來(lái)兩年總回報(bào)將持續(xù)保持吸引力，尤其是在其它資產(chǎn)類(lèi)別，到2020年回報(bào)將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或?qū)⒊蔀?016年比房地產(chǎn)更吸引人眼球的事，而2016年5月份的蘇格蘭議會(huì)選舉不大可能再掀又一輪獨(dú)立公投。倫敦的市長(zhǎng)競(jìng)選將產(chǎn)生新市長(zhǎng)，更將對(duì)希斯羅機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)張計(jì)劃帶來(lái)影響。同時(shí)，倫敦以外地區(qū)的增長(zhǎng)得到刺激，財(cái)相力推的北部電站計(jì)劃將助一臂之力。

看完了三股宏觀趨勢(shì)，我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)各板塊的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)于商務(wù)辦公地產(chǎn)

2016年強(qiáng)勁的就業(yè)增長(zhǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化寫(xiě)字樓市場(chǎng)，無(wú)論是在倫敦還是其它地方市場(chǎng)，投資將持續(xù)增加，租金將增長(zhǎng)，交易活動(dòng)興盛。倫敦中心區(qū)投資從某種程度上說(shuō)置身于目前的全球性風(fēng)險(xiǎn)中，收益率一直處在最低點(diǎn)，這暗示著從今起投資者對(duì)于定價(jià)應(yīng)審慎。，商業(yè)辦公地產(chǎn)的供應(yīng)將有所恢復(fù)，到2020年租金增長(zhǎng)將有所放緩。但供給的助力作用會(huì)被規(guī)劃改革抵銷(xiāo)掉一部分，而這種規(guī)劃改革是指寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)變?yōu)樽》俊?/p>

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

零售業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化，尤其是在線購(gòu)物快遞到家的商業(yè)模式將在未來(lái)數(shù)年里對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹艿街圃鞓I(yè)增長(zhǎng)放緩的暫時(shí)性影響，但其總體投資前景似乎仍相對(duì)穩(wěn)定。鑒于開(kāi)發(fā)響應(yīng)持續(xù)，產(chǎn)業(yè)板塊，尤其是次級(jí)廠房，將會(huì)是一個(gè)表現(xiàn)優(yōu)于大市的板塊。

關(guān)于零售地產(chǎn)

得益于強(qiáng)勁的英國(guó)經(jīng)濟(jì)，2016年的零售地產(chǎn)前景看上去相當(dāng)積極。全國(guó)性的數(shù)據(jù)顯示，零售銷(xiāo)量連續(xù)30個(gè)月增長(zhǎng)。高端購(gòu)物中心、工廠經(jīng)銷(xiāo)店和大型零售廣場(chǎng)都將大施抱負(fù)。油價(jià)降低，在職者薪資增長(zhǎng)，通貨緊縮和低利率皆對(duì)2015年的增長(zhǎng)有所助益，但明年零售產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)其中某些方面的挑戰(zhàn)，或?qū)⒃斐蛇呺H利潤(rùn)的削減。

關(guān)于酒店地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)實(shí)力的擴(kuò)大將在2016年推助酒店地產(chǎn)的表現(xiàn)，但倫敦奢侈酒店的扎堆開(kāi)業(yè)將變成一個(gè)拖后腿因素。酒店地產(chǎn)投資將保持強(qiáng)勢(shì)，不過(guò)，亞洲投資者的“為持有而買(mǎi)”策略或令2016年與2015年表現(xiàn)持平，無(wú)法打破2015年的記錄。

關(guān)于酒吧、休閑及衛(wèi)生保健地產(chǎn)

新投資者已經(jīng)主導(dǎo)了非傳統(tǒng)“運(yùn)營(yíng)”地產(chǎn)的活動(dòng)，這一趨勢(shì)也將在2016年持續(xù)。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托已將衛(wèi)生保健地產(chǎn)列入了計(jì)劃，地產(chǎn)投資者正尋求酒吧地產(chǎn)的投資機(jī)遇，而頗有耐性的國(guó)際注資則在休閑地產(chǎn)相當(dāng)忙碌。

關(guān)于學(xué)生住宿

對(duì)于學(xué)生住宿市場(chǎng)，所有類(lèi)別的地產(chǎn)投資者都將保持強(qiáng)勁需求，然而倫敦和教育重鎮(zhèn)的市場(chǎng)供給卻面臨極大挑戰(zhàn)。一個(gè)新的單類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)，換句話說(shuō)，學(xué)生住宿市場(chǎng)將變成一個(gè)新的“單類(lèi)資產(chǎn)”市場(chǎng)。

關(guān)于住宅

盡管政府出臺(tái)了不少措施，有限的住宅供應(yīng)似乎仍將持續(xù)，而住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)也將放緩。稅制改革或?qū)��?duì)某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機(jī)遇。

交易量下滑，增長(zhǎng)環(huán)境更低

2015年的住宅銷(xiāo)售與2014年相距不大，約為120萬(wàn)宗。這個(gè)有所下滑的交易數(shù)字反映出一個(gè)住宅市場(chǎng)新的運(yùn)作環(huán)境，不少限制因素在其中發(fā)揮消極影響，如經(jīng)濟(jì)承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數(shù)量增加，亦或是人口老齡化。因此，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

2016年英國(guó)房?jī)r(jià)將上漲3%，這也反映出經(jīng)濟(jì)可承受能力的下降，房貸規(guī)則嚴(yán)格和升息的可能性。在未來(lái)5年，全英房?jī)r(jià)或?qū)⒆吒?2%。倫敦仍將是表現(xiàn)最佳的市場(chǎng)，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一點(diǎn)但同樣具有強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)也會(huì)有優(yōu)秀表現(xiàn)。

供應(yīng)仍將是主要問(wèn)題

在未來(lái)十年里，住宅供應(yīng)短缺仍將是一個(gè)主要問(wèn)題。英格蘭的新建住房約有120萬(wàn)，但英國(guó)人口增長(zhǎng)了420萬(wàn)，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，而供應(yīng)限制最嚴(yán)重的地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也最強(qiáng)勁。

政府政策改革或可刺激產(chǎn)生新的住宅供應(yīng)

經(jīng)濟(jì)適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業(yè)者住宅的概念(即以低于市場(chǎng)價(jià)20%的折扣專(zhuān)供銷(xiāo)售給首次職業(yè)者的住宅)。因此，開(kāi)發(fā)商如今可打造100%私人住宅計(jì)劃，而無(wú)需預(yù)留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，并可刺激鼓勵(lì)更多的住宅開(kāi)發(fā)，但并非所有的住宅規(guī)劃都適用于或切實(shí)進(jìn)行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場(chǎng)約占英國(guó)住宅銷(xiāo)售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地業(yè)主大受打擊。由于稅惠僅限用于20%的基礎(chǔ)稅率者，業(yè)主將必須為租金收入支付更多稅費(fèi)。這項(xiàng)改革將于2017年4月啟動(dòng)第一階段，至2020年逐步實(shí)現(xiàn)所有限制措施的執(zhí)行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業(yè)主和持有第二套房的業(yè)主將面臨額外的3%的印花稅，假設(shè)地產(chǎn)價(jià)值25萬(wàn)英鎊，那么交易成本將增加約7500鎊。這可能導(dǎo)致2016上半年的地產(chǎn)活動(dòng)激增。