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穩(wěn)準(zhǔn)狠下手前，中國投資者海外地產(chǎn)投資，仍需冷靜聽聽各方聲音。 兩周前，英國《金融時報》首席經(jīng)濟(jì)評論員 Martin Wolf 撰文批評稱，地產(chǎn)價格飆升是英國 經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重問題，它直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)失衡。 這些市場的判斷和政府未來政策的出臺，會不會導(dǎo)致市場收益的負(fù)面連鎖反應(yīng)？Martin Wolf 是不是十年前的謝國忠？實干家們的挑戰(zhàn)，向來都是在紛繁復(fù)雜中選擇如何出招。 英國、德國、法國、西班牙、意大利，哪個細(xì)分市場上有機(jī)會？

1、 對比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長狀況，英、德、法經(jīng)歷了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長。 2、很多投資者進(jìn)入歐洲地產(chǎn)，策略先從倫敦開始，把核心資本投在倫敦，同時，尋求在歐洲各國投資。

3、 2014 年英國 GDP 增速預(yù)計為 3.4%，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。倫敦地產(chǎn)租約長，法律健全，市場 透明度高，是投資者進(jìn)入的原因。

4、 西班牙、葡萄牙、意大利市場的風(fēng)險比較高，但是回報更高一些。 5、 柏林是德國首都，很多資本和承租人進(jìn)入柏林市場，我鼓勵大家看一下柏林的機(jī)會。

6、 米蘭、羅馬，都是非常傳統(tǒng)的歷史名城，尤其米蘭，值得關(guān)注。 7、 過去幾年，資本重點追蹤歐洲首都城市核心地產(chǎn)。但核心地產(chǎn)和次一級市場之間存在 價差，人們逐步開始關(guān)注在二線城市投資。

8、 這是我們的一個預(yù)測，整個地產(chǎn)投資回報一直延續(xù)到 2019。

歐洲經(jīng)濟(jì)增長令人耳目一新大家都知道，自 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，歐洲經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了非常低迷的 5 年，很少有資本進(jìn)入這個市場。 但從最近兩年的數(shù)據(jù)看，投資者情緒、信心指數(shù)在增長，英國的情況更好些，領(lǐng)先于歐洲大陸一年左右，它類似于德國，是歐洲大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。

此外，還有其他一些積極正面的信息。截至目前，連續(xù)四個季度，歐洲經(jīng)濟(jì)都在增長，盡管 每季度 0.2%的增長，但令人耳目一新。 英國在 2014 年的時候，GDP 可以達(dá)到 3.4%的增長率，這是非常令人矚目的經(jīng)濟(jì)增長的成就。 對比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長狀況，大家可以看到，英國、西班牙、德國、法國都經(jīng)歷了非常強(qiáng)勁 的經(jīng)濟(jì)增長，北部恢復(fù)得比較快，但是南部像西班牙、意大利，還有希臘違約了，葡萄牙的增長比較緩慢。 但是，今天西班牙和意大利也成為新的資本接受國，而且在這兩個市場上出現(xiàn)了很強(qiáng)勁的復(fù)蘇。 根據(jù) 2014 年的預(yù)測，絕大多數(shù)的歐洲市場都在復(fù)蘇和恢復(fù)，但是每個國家不一樣�？照勂骄�值沒有什么意義，南北經(jīng)濟(jì)增速相差很大，但是總的情況非常積極正面。 我們應(yīng)該更加有信心，但也要更加謹(jǐn)慎。 西班牙地產(chǎn)的價格在下降，但是在德國、英國是高端市場，價值在復(fù)蘇，在德國是保持相對比較穩(wěn)定的。

我們再回過來看一下峰值，看一下歐洲總收益的情況，大家可以看到，2008 年、2009 年的 時候，收益上升，2009 年達(dá)到了高峰。今天的市場有一些恢復(fù)，收益開始下降了。 有意思的是，我們看一下最高的核心地產(chǎn)，在過去幾年時間里，在英、德兩個核心市場上， 地產(chǎn)價格在逐步恢復(fù)，很多的資本在追蹤主要的首都城市的核心地產(chǎn)。但是這兩個核心和次 一級市場之間的存在價差，人們開始更多地關(guān)注在哪個二線市場進(jìn)行投資。 倫敦成為國際資本熱門投資地 先來看看國際資本流入歐洲的情況。 2013 年，歐洲外來投資約 1660 億歐元，對比 2012 年的 1280 億歐元增長了 30%。這個錢來 自于哪里呢？ 因為歐洲接受了來自于全球的資本，美國、亞洲都向歐洲進(jìn)行投資。大家感到非常吃驚的是 資本都進(jìn)入了倫敦，歐洲已經(jīng)成為國際資本的真正的投資地。 我們再看一下前半年的市場的情況，和去年的數(shù)字對比。由于南部市場的恢復(fù)，市場的信心也恢復(fù)了，總的來講，歐洲的數(shù)字是在上升的，倫敦已經(jīng)成為最大的國際資本接收地。 倫敦是一個全球市場，地位更加強(qiáng)勁，有國內(nèi)，有區(qū)域內(nèi)的，有跨區(qū)域的資本流向倫敦。倫敦在過去的兩年時間里，或者三年時間一直之處于這樣的情況，大概有 80%的倫敦市場都是 外國人進(jìn)行投資的。 非常有意思的是，每一年都有 40%的新資本進(jìn)入倫敦。進(jìn)入者中，美國占了很大份額，亞洲 和中東也在歐洲市場上進(jìn)行競爭。 歐洲有很多的投資者，他們的策略是從倫敦開始。首先把倫敦看作是一個核心的地點，把他們核心的資本放在倫敦，但是他們也尋求進(jìn)行多元化，我們稱作是一個投資目的地的層級。 人們開始進(jìn)入歐洲其他的替代市場，例如巴黎，是歐洲的第二大市場。最近法國的市場有一 點點削弱，所以有一些主要的德國的城市在開始和巴黎進(jìn)行競爭，競爭在歐洲北部的資本。 可以看到西班牙、葡萄牙、意大利市場的風(fēng)險比較高，但是回報更高一些，所以人們可能 會從傳統(tǒng)的倫敦開始，然后在這個層級中一直向南部的市場進(jìn)行分散化。

英國是一個很大的市場，倫敦是英國市場很大一部分。關(guān)于核心的收益，還有主要的投資目 的地主要就是由倫敦來推動的。因為它的租約比較長，而且它的法律體系比較健全，市場比 較具有透明度，這些要素就構(gòu)成了為什么投資者想要進(jìn)入倫敦這個國際大城市的原因。 倫敦案例我們發(fā)現(xiàn)，倫敦非常成熟，在過去一個周期里，承租人發(fā)生了很多變化，可能是谷歌、亞馬 遜等等和其他的大銀行一樣，也開始在那里進(jìn)行租賃了，這里我列出了一些交易。 倫敦地標(biāo)性建筑勞合社項目。勞合社是倫敦最有地標(biāo)性意義的建筑，去年第三季度平安集團(tuán) 進(jìn)行了購買，這是時機(jī)非常好的收購。這個大廈在城市中發(fā)揮重要的作用。我們放開眼量看， 相信未來，這個建筑在倫敦中層有比較高的收益。 通常來講，在倫敦可以看到各種各樣不同的資產(chǎn)類別和風(fēng)險的情況，能夠符合你的投資戰(zhàn)略 風(fēng)險偏好。 位于漢諾維廣場的克拉斯項目�？死�斯項目是歐洲最重要的基礎(chǔ)設(shè)施項目，2018 年倫敦東部和西部就可以通過鐵路連接起來，就是 30 分鐘的時間可以從西部走到東部，所以這個廣 場就在那里是一個非常好的戰(zhàn)略地點。

我們再看一下法國的情況。法國有很多美麗的城市，很多城市大家都非常熟悉。巴黎可以說 在法國最主導(dǎo)的一個市場，90%在法國的交易都是在巴黎發(fā)生的。 大家可以看一下相關(guān)的法國市場的數(shù)據(jù)。我們可以看到，辦公樓、大樓的核心收益大概能達(dá) 到 4.5%、4%，倫敦是3%、3.5%，核心倫敦和核心巴黎的差異，但是在這里，我們也可以看 到三年、六年、九年的租約，倫敦往往是十年的租賃期，但是法國的市場是非常國際化的， 比如說像美國、中東、德國的資本投資于法國的市場，特別是馬賽地區(qū)等等。這個地方在巴黎西北部，坐火車約十幾分鐘的車程。 德國市場復(fù)蘇強(qiáng)勁 再看一下德國，它在過去幾年時間里非常穩(wěn)定，但是它和英國、法國不一樣，因為它是聯(lián)邦制的國家。

在德國有六大主要市場，我想你可以投資四五個城市，已經(jīng)在德國實現(xiàn)了多元化的投資了。 你可以到一些大的城市，這些城市的規(guī)模可能相差不是特別多，但是非常不一樣。所以，際的投資者開始把德國看作是一個非常有意思的市場。 這是法蘭克福的照片，但是看起來和其他的國際大城市沒有太多的不同。在德國的核心收益 率到 4.5%到 5%，在過去幾年時間里都是這樣，沒有什么太大的變化。 但是我覺得作為一個投資地，德國其實做的非常不錯，因為德國總理默克爾一直在推動歐洲 模式的發(fā)展，我們可以看到一個非常成功的國家增長。 柏林的增長是非常好的，因為它是一個首都城市，很多的資本進(jìn)入柏林市場，很多承租人也 進(jìn)入柏林的市場，所以我鼓勵大家看一下柏林的機(jī)會。 在德國北部有漢堡和柏林，法蘭克福是一個金融中心，在南部有慕尼黑，也是比較富有的市場，那里邊有寶馬等等其他一些著名品牌，是強(qiáng)勁的復(fù)蘇的市場。 法蘭克福和柏林的租金有差異。柏林是比較便宜的市場，因為這個市場比較大，而且有很多 的地產(chǎn)供應(yīng)。但是租金變化呈直線，就是說這個市場沒有太多的波動性，是非常穩(wěn)定的市場。 德國案例這棟德國法蘭克福市中心位置的大樓，是 PWC 購買的，這個大樓 70%賣給了 PWC 的養(yǎng)老基金。 我之所以介紹這個案例，是因為有世界各地的資本，其中包括亞洲的資本都在尋求商業(yè)機(jī)會， 有的是獨立的投資，有的是進(jìn)行合資企業(yè)的投資，這種模式可以在德國很多城市都看到。 這個大樓是在慕尼黑交易的，是西門子的總部大樓，非常好的一個地段，而且租約比較短， 它是 1.5 億歐元。在很多市場不一定是非常大的辦公樓，可以是比較小型的辦公樓，大概 20-30 層就可以了。這是在柏林比較傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，這是 1.5 億歐元。

西班牙的模式非常有意思，這個地方做產(chǎn)業(yè)并不是非常容易的，這里投資的指數(shù)，在過去三四個月中出現(xiàn)很大的變化。根據(jù)我們調(diào)查，西班牙是第三個人口最多的歐洲投資市場，當(dāng)然 它比倫敦稍次，這個市場的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會很快。 西班牙、巴塞羅那、馬德里，它的標(biāo)準(zhǔn)是非常多元化，這里核心地帶收入回報率 5.75%，大概每年100 億歐元的交易量。 西班牙、巴塞羅那、馬德里是非常重要的地方，正在銷售一些項目，酒店，停車場、寫字樓。

意大利需求最后談?wù)勔獯罄�。意大利可能是非常富裕的一個國家，但是它的投資需求沒有西班牙那么大， 投資的信心指數(shù)需要進(jìn)一步的回升，但是它對核心的資產(chǎn)有很大的需求，其中一個問題就是對意大利的米蘭、羅馬來說，都是非常傳統(tǒng)的歷史名城，尤其米蘭是非常重要的一個值得關(guān)注的城市。 大家可以看到，有很多現(xiàn)代化的元素，所以這里面顯示了一個現(xiàn)代化的大樓，買方是卡特控股集團(tuán)公司，賣方是海英斯意大利星格公司。投資者可以協(xié)調(diào)自己的投資策略，來豐富自己 的投資級。雖然這個投資的小組是非常小的，但這個項目投資耗資 6 億歐元。 這個大樓是由鐵石門美國公司賣給卡特爾公司，是米蘭最現(xiàn)代化的一個地段，購買這個地段非常困難。

最后總結(jié)一下，大家對倫敦的定價比較謹(jǐn)慎，但是倫敦是全球的市場，也是一個全球化的 城市，我想我們對倫敦的預(yù)測是非常強(qiáng)勁的，德國、意大利，我想它會比現(xiàn)在恢復(fù)的速度更快，同時也是非常好的一個投資所在地。 大家可以看到米蘭、慕尼黑和倫敦西區(qū)的回報率是不同的，但是潛在的增長率會非常好。我們也會隨著時間的推移，給大家分享一下具體的信息，覆蓋整個歐洲地區(qū)。

這是我們的一個預(yù)測，整個地產(chǎn)投資回報一直延續(xù)到 2019。