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穩(wěn)準(zhǔn)狠下手前,中國投資者海外地產(chǎn)投資,仍需冷靜聽聽各方聲音

來源:歐洲購房網(wǎng)作者:歐洲購房網(wǎng)時間:2015/8/13

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穩(wěn)準(zhǔn)狠下手前,中國投資者海外地產(chǎn)投資,仍需冷靜聽聽各方聲音。 兩周前,英國《金融時報》首席經(jīng)濟(jì)評論員 Martin Wolf 撰文批評稱,地產(chǎn)價格飆升是英國 經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重問題,它直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)失衡。 這些市場的判斷和政府未來政策的出臺,會不會導(dǎo)致市場收益的負(fù)面連鎖反應(yīng)?Martin Wolf 是不是十年前的謝國忠?實干家們的挑戰(zhàn),向來都是在紛繁復(fù)雜中選擇如何出招。 英國、德國、法國、西班牙、意大利,哪個細(xì)分市場上有機(jī)會?

 

1、 對比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長狀況,英、德、法經(jīng)歷了強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長。 2、很多投資者進(jìn)入歐洲地產(chǎn),策略先從倫敦開始,把核心資本投在倫敦,同時,尋求在歐洲各國投資。

3、 2014 年英國 GDP 增速預(yù)計為 3.4%,經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇。倫敦地產(chǎn)租約長,法律健全,市場 透明度高,是投資者進(jìn)入的原因。

4、 西班牙、葡萄牙、意大利市場的風(fēng)險比較高,但是回報更高一些。 5、 柏林是德國首都,很多資本和承租人進(jìn)入柏林市場,我鼓勵大家看一下柏林的機(jī)會。

6、 米蘭、羅馬,都是非常傳統(tǒng)的歷史名城,尤其米蘭,值得關(guān)注。 7、 過去幾年,資本重點追蹤歐洲首都城市核心地產(chǎn)。但核心地產(chǎn)和次一級市場之間存在 價差,人們逐步開始關(guān)注在二線城市投資。

8、 這是我們的一個預(yù)測,整個地產(chǎn)投資回報一直延續(xù)到 2019。

歐洲經(jīng)濟(jì)增長令人耳目一新大家都知道,自 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)以來,歐洲經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了非常低迷的 5 年,很少有資本進(jìn)入這個市場。 但從最近兩年的數(shù)據(jù)看,投資者情緒、信心指數(shù)在增長,英國的情況更好些,領(lǐng)先于歐洲大陸一年左右,它類似于德國,是歐洲大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)。

 

此外,還有其他一些積極正面的信息。截至目前,連續(xù)四個季度,歐洲經(jīng)濟(jì)都在增長,盡管 每季度 0.2%的增長,但令人耳目一新。 英國在 2014 年的時候,GDP 可以達(dá)到 3.4%的增長率,這是非常令人矚目的經(jīng)濟(jì)增長的成就。 對比歐洲各國經(jīng)濟(jì)增長狀況,大家可以看到,英國、西班牙、德國、法國都經(jīng)歷了非常強(qiáng)勁 的經(jīng)濟(jì)增長,北部恢復(fù)得比較快,但是南部像西班牙、意大利,還有希臘違約了,葡萄牙的增長比較緩慢。 但是,今天西班牙和意大利也成為新的資本接受國,而且在這兩個市場上出現(xiàn)了很強(qiáng)勁的復(fù)蘇。 根據(jù) 2014 年的預(yù)測,絕大多數(shù)的歐洲市場都在復(fù)蘇和恢復(fù),但是每個國家不一樣?照勂骄禌]有什么意義,南北經(jīng)濟(jì)增速相差很大,但是總的情況非常積極正面。 我們應(yīng)該更加有信心,但也要更加謹(jǐn)慎。 西班牙地產(chǎn)的價格在下降,但是在德國、英國是高端市場,價值在復(fù)蘇,在德國是保持相對比較穩(wěn)定的。

 

我們再回過來看一下峰值,看一下歐洲總收益的情況,大家可以看到,2008 年、2009 年的 時候,收益上升,2009 年達(dá)到了高峰。今天的市場有一些恢復(fù),收益開始下降了。 有意思的是,我們看一下最高的核心地產(chǎn),在過去幾年時間里,在英、德兩個核心市場上, 地產(chǎn)價格在逐步恢復(fù),很多的資本在追蹤主要的首都城市的核心地產(chǎn)。但是這兩個核心和次 一級市場之間的存在價差,人們開始更多地關(guān)注在哪個二線市場進(jìn)行投資。 倫敦成為國際資本熱門投資地 先來看看國際資本流入歐洲的情況。 2013 年,歐洲外來投資約 1660 億歐元,對比 2012 年的 1280 億歐元增長了 30%。這個錢來 自于哪里呢? 因為歐洲接受了來自于全球的資本,美國、亞洲都向歐洲進(jìn)行投資。大家感到非常吃驚的是 資本都進(jìn)入了倫敦,歐洲已經(jīng)成為國際資本的真正的投資地。 我們再看一下前半年的市場的情況,和去年的數(shù)字對比。由于南部市場的恢復(fù),市場的信心也恢復(fù)了,總的來講,歐洲的數(shù)字是在上升的,倫敦已經(jīng)成為最大的國際資本接收地。 倫敦是一個全球市場,地位更加強(qiáng)勁,有國內(nèi),有區(qū)域內(nèi)的,有跨區(qū)域的資本流向倫敦。倫敦在過去的兩年時間里,或者三年時間一直之處于這樣的情況,大概有 80%的倫敦市場都是 外國人進(jìn)行投資的。 非常有意思的是,每一年都有 40%的新資本進(jìn)入倫敦。進(jìn)入者中,美國占了很大份額,亞洲 和中東也在歐洲市場上進(jìn)行競爭。 歐洲有很多的投資者,他們的策略是從倫敦開始。首先把倫敦看作是一個核心的地點,把他們核心的資本放在倫敦,但是他們也尋求進(jìn)行多元化,我們稱作是一個投資目的地的層級。 人們開始進(jìn)入歐洲其他的替代市場,例如巴黎,是歐洲的第二大市場。最近法國的市場有一 點點削弱,所以有一些主要的德國的城市在開始和巴黎進(jìn)行競爭,競爭在歐洲北部的資本。 可以看到西班牙、葡萄牙、意大利市場的風(fēng)險比較高,但是回報更高一些,所以人們可能 會從傳統(tǒng)的倫敦開始,然后在這個層級中一直向南部的市場進(jìn)行分散化。

英國是一個很大的市場,倫敦是英國市場很大一部分。關(guān)于核心的收益,還有主要的投資目 的地主要就是由倫敦來推動的。因為它的租約比較長,而且它的法律體系比較健全,市場比 較具有透明度,這些要素就構(gòu)成了為什么投資者想要進(jìn)入倫敦這個國際大城市的原因。 倫敦案例我們發(fā)現(xiàn),倫敦非常成熟,在過去一個周期里,承租人發(fā)生了很多變化,可能是谷歌、亞馬 遜等等和其他的大銀行一樣,也開始在那里進(jìn)行租賃了,這里我列出了一些交易。 倫敦地標(biāo)性建筑勞合社項目。勞合社是倫敦最有地標(biāo)性意義的建筑,去年第三季度平安集團(tuán) 進(jìn)行了購買,這是時機(jī)非常好的收購。這個大廈在城市中發(fā)揮重要的作用。我們放開眼量看, 相信未來,這個建筑在倫敦中層有比較高的收益。 通常來講,在倫敦可以看到各種各樣不同的資產(chǎn)類別和風(fēng)險的情況,能夠符合你的投資戰(zhàn)略 風(fēng)險偏好。 位于漢諾維廣場的克拉斯項目?死鬼椖渴菤W洲最重要的基礎(chǔ)設(shè)施項目,2018 年倫敦東部和西部就可以通過鐵路連接起來,就是 30 分鐘的時間可以從西部走到東部,所以這個廣 場就在那里是一個非常好的戰(zhàn)略地點。

 

我們再看一下法國的情況。法國有很多美麗的城市,很多城市大家都非常熟悉。巴黎可以說 在法國最主導(dǎo)的一個市場,90%在法國的交易都是在巴黎發(fā)生的。 大家可以看一下相關(guān)的法國市場的數(shù)據(jù)。我們可以看到,辦公樓、大樓的核心收益大概能達(dá) 到 4.5%、4%,倫敦是3%、3.5%,核心倫敦和核心巴黎的差異,但是在這里,我們也可以看 到三年、六年、九年的租約,倫敦往往是十年的租賃期,但是法國的市場是非常國際化的, 比如說像美國、中東、德國的資本投資于法國的市場,特別是馬賽地區(qū)等等。這個地方在巴黎西北部,坐火車約十幾分鐘的車程。 德國市場復(fù)蘇強(qiáng)勁 再看一下德國,它在過去幾年時間里非常穩(wěn)定,但是它和英國、法國不一樣,因為它是聯(lián)邦制的國家。

 

在德國有六大主要市場,我想你可以投資四五個城市,已經(jīng)在德國實現(xiàn)了多元化的投資了。 你可以到一些大的城市,這些城市的規(guī)模可能相差不是特別多,但是非常不一樣。所以,際的投資者開始把德國看作是一個非常有意思的市場。 這是法蘭克福的照片,但是看起來和其他的國際大城市沒有太多的不同。在德國的核心收益 率到 4.5%到 5%,在過去幾年時間里都是這樣,沒有什么太大的變化。 但是我覺得作為一個投資地,德國其實做的非常不錯,因為德國總理默克爾一直在推動歐洲 模式的發(fā)展,我們可以看到一個非常成功的國家增長。 柏林的增長是非常好的,因為它是一個首都城市,很多的資本進(jìn)入柏林市場,很多承租人也 進(jìn)入柏林的市場,所以我鼓勵大家看一下柏林的機(jī)會。 在德國北部有漢堡和柏林,法蘭克福是一個金融中心,在南部有慕尼黑,也是比較富有的市場,那里邊有寶馬等等其他一些著名品牌,是強(qiáng)勁的復(fù)蘇的市場。 法蘭克福和柏林的租金有差異。柏林是比較便宜的市場,因為這個市場比較大,而且有很多 的地產(chǎn)供應(yīng)。但是租金變化呈直線,就是說這個市場沒有太多的波動性,是非常穩(wěn)定的市場。 德國案例這棟德國法蘭克福市中心位置的大樓,是 PWC 購買的,這個大樓 70%賣給了 PWC 的養(yǎng)老基金。 我之所以介紹這個案例,是因為有世界各地的資本,其中包括亞洲的資本都在尋求商業(yè)機(jī)會, 有的是獨立的投資,有的是進(jìn)行合資企業(yè)的投資,這種模式可以在德國很多城市都看到。 這個大樓是在慕尼黑交易的,是西門子的總部大樓,非常好的一個地段,而且租約比較短, 它是 1.5 億歐元。在很多市場不一定是非常大的辦公樓,可以是比較小型的辦公樓,大概 20-30 層就可以了。這是在柏林比較傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格,這是 1.5 億歐元。

 

西班牙的模式非常有意思,這個地方做產(chǎn)業(yè)并不是非常容易的,這里投資的指數(shù),在過去三四個月中出現(xiàn)很大的變化。根據(jù)我們調(diào)查,西班牙是第三個人口最多的歐洲投資市場,當(dāng)然 它比倫敦稍次,這個市場的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會很快。 西班牙、巴塞羅那、馬德里,它的標(biāo)準(zhǔn)是非常多元化,這里核心地帶收入回報率 5.75%,大概每年100 億歐元的交易量。 西班牙、巴塞羅那、馬德里是非常重要的地方,正在銷售一些項目,酒店,停車場、寫字樓。

 

意大利需求最后談?wù)勔獯罄。意大利可能是非常富裕的一個國家,但是它的投資需求沒有西班牙那么大, 投資的信心指數(shù)需要進(jìn)一步的回升,但是它對核心的資產(chǎn)有很大的需求,其中一個問題就是對意大利的米蘭、羅馬來說,都是非常傳統(tǒng)的歷史名城,尤其米蘭是非常重要的一個值得關(guān)注的城市。 大家可以看到,有很多現(xiàn)代化的元素,所以這里面顯示了一個現(xiàn)代化的大樓,買方是卡特控股集團(tuán)公司,賣方是海英斯意大利星格公司。投資者可以協(xié)調(diào)自己的投資策略,來豐富自己 的投資級。雖然這個投資的小組是非常小的,但這個項目投資耗資 6 億歐元。 這個大樓是由鐵石門美國公司賣給卡特爾公司,是米蘭最現(xiàn)代化的一個地段,購買這個地段非常困難。

最后總結(jié)一下,大家對倫敦的定價比較謹(jǐn)慎,但是倫敦是全球的市場,也是一個全球化的 城市,我想我們對倫敦的預(yù)測是非常強(qiáng)勁的,德國、意大利,我想它會比現(xiàn)在恢復(fù)的速度更快,同時也是非常好的一個投資所在地。 大家可以看到米蘭、慕尼黑和倫敦西區(qū)的回報率是不同的,但是潛在的增長率會非常好。我們也會隨著時間的推移,給大家分享一下具體的信息,覆蓋整個歐洲地區(qū)。

 

這是我們的一個預(yù)測,整個地產(chǎn)投資回報一直延續(xù)到 2019。

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