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在世界范圍內(nèi)，很少有能讓房價長期穩(wěn)定國家，但德國是“例外的”。過去十年德國房價每年下跌1%。在過去的金融危機(jī)中，德國的房價從未發(fā)生過巨變。為什么長期的德國房價如此穩(wěn)定?我們有什么意義?

 

 

在世界“獨(dú)”的德國房地產(chǎn)市場

 

德國的價格在世界上是獨(dú)一無二的，因?yàn)樗鼈兊拈L期穩(wěn)定性。1)從絕對房價來看：德國的名義價格和實(shí)際價格都較低，穩(wěn)定性較強(qiáng);2)從相對房價的角度來看：德國的市盈率和租金低于租金其他發(fā)達(dá)國家甚至德國的房價漲幅都沒有上漲的速度那么快，房價對收入的影響正在逐步下降。3)從自住率來看，德國的租賃市場是歐洲最大，最成熟的市場，法律制度和配套措施較為完善。一半以上的居民選擇租房，從而減少了對住房的需求，降低了房價的波動。

 

總體特點(diǎn)：價格合理，房價收入比低

 

從橫向看，在世界主要發(fā)達(dá)城市中，德國核心城市房價與房價的比例較低。從價格到收入的比例來看，慕尼黑，柏林不僅在歐洲處于低水平，在其他大陸處于低水平，倫敦，香港是其規(guī)模的三倍左右;從租金回報(bào)率來看，德國在世界發(fā)達(dá)城市居中;從租金比來看，德國的投資回收期約為二十年，美國遠(yuǎn)小于倫敦，巴黎，深圳，香港;從抵押貸款收入比來看，慕尼黑72.15，柏林51.92，倫敦的四分之一，巴黎的一半;從價格來看，德國柏林的平均價格僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房價(28713美元/平方米)等發(fā)達(dá)城市。

 

縱向看，德國價格保持長期穩(wěn)定。1)1970-1981年是上升期，累計(jì)增長23%左右;2)1982-1996年下降約30%3)1997-2007年略有波動，2008-2015年是增長時期，總量增長約10%。

 

很多發(fā)達(dá)國家跟與德國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢是不同的。世界主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了幾輪周期。特別是1998年以來，全球房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的集體繁榮。2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，全球QE和零利率，房價廣泛。