當(dāng)房主（即借款人）違約時(shí)，其貸款人（即銀行）將占有該房產(chǎn)。這個(gè)過程被稱為止贖。貸款人占有止贖房產(chǎn)后，將出售，以收回貸款所欠的部分款項(xiàng)。貸方通常會(huì)在拍賣中出售這些房產(chǎn)。
如果您正在考慮在拍賣中購買止贖房屋，您需要在參加拍賣之前進(jìn)行調(diào)查。在拍賣會(huì)上，確保你準(zhǔn)備好快速出價(jià)，并確定出售，包括用現(xiàn)金支付你的新房。
購買銀行止贖房產(chǎn)第一步：進(jìn)行拍賣前盡職調(diào)查
1、聯(lián)系一個(gè)專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專注于所謂的房地產(chǎn)擁有（REO）屬性�？焖僭诰�搜索這些專家，并與他們討論您的選擇。他們將指導(dǎo)您完成您需要的不同類型的文書工作，以及在此過程中期望的內(nèi)容。此外，他們可以幫助您完成很多導(dǎo)致拍賣本身的任務(wù)。
2、研究止贖拍賣。一般而言，止贖拍賣有兩種類型，其中包括公開拍賣和私人拍賣。此外，公開和私人拍賣可以實(shí)時(shí)或在線進(jìn)行。例如，在佛羅里達(dá)州的邁阿密 - 戴德縣，公開止贖拍賣是在網(wǎng)上進(jìn)行的。您可以通過查看當(dāng)?shù)貓?bào)紙，在線房地產(chǎn)列表或使用您的專業(yè)代理經(jīng)常查找拍賣。
公共止贖通常在財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給貸款人之后發(fā)生。相反，私人拍賣通常是在公開拍賣失敗后，貸方已經(jīng)被房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)上市后進(jìn)行的�，F(xiàn)場(chǎng)拍賣是在公開場(chǎng)合進(jìn)行的。相比之下，在線拍賣是通過互聯(lián)網(wǎng)使用各種知名網(wǎng)站進(jìn)行的。
3、作為觀察員參加拍賣。在您正在尋找購買的地區(qū)找到當(dāng)?shù)氐呐馁u，然后去一對(duì)夫婦。當(dāng)你去他們，觀察買家，拍賣人，和過程。
買家可能會(huì)試圖恐嚇?biāo)�，以嚇唬他們擺脫招標(biāo)戰(zhàn)。其他時(shí)候，買家可能會(huì)盡可能保持謹(jǐn)慎，以保持雷達(dá)不動(dòng)。去幾個(gè)拍賣和觀察會(huì)給你如何處理這些戰(zhàn)術(shù)的想法。
拍賣人在那里以盡可能高的價(jià)格出售房產(chǎn)�？纯床煌呐馁u人如何開展業(yè)務(wù)，并尋找盡可能放松的拍賣。
當(dāng)您以觀察者身份參與拍賣時(shí)，請(qǐng)?jiān)谂馁u前后提出問題。嘗試了解您需要帶來多少資金，他們接受的付款方式，投標(biāo)流程的工作方式以及投標(biāo)結(jié)束后您的期望。
4、留意你想要的家園。一旦你找到一個(gè)你感覺舒服的拍賣，請(qǐng)關(guān)注通過拍賣行或公共程序的房產(chǎn)。在尋找有吸引力的屬性時(shí)，你需要知道要尋找什么。在拍賣會(huì)上出售的大多數(shù)房產(chǎn)都是“按原樣”出售的，這意味著您將擁有房產(chǎn)而不保證其狀況。
因?yàn)榉慨a(chǎn)是按原樣出售，您應(yīng)該尋找看起來狀況良好的房產(chǎn)。不要將注意力集中在有明顯外觀損傷或頭銜問題的家中。
5、檢查財(cái)產(chǎn)。在拍賣完成之前，放款人通常沒有占有權(quán)。因此，你可能沒有機(jī)會(huì)參觀酒店去尋找缺點(diǎn)。為了檢查財(cái)產(chǎn)，駕駛和拍照的外部。如果你有權(quán)限，你可以在家中四處走走。盡可能多地收集有關(guān)家庭和社區(qū)的信息。你也可以嘗試和鄰居討論這個(gè)地區(qū)。
切勿在未經(jīng)許可的情況下進(jìn)入家中或財(cái)產(chǎn)。這樣做可能構(gòu)成侵入，并可能導(dǎo)致刑事或民事處罰。
6、進(jìn)行標(biāo)題搜索。標(biāo)題搜索涉及查看公共記錄以了解特定包裹的歷史。當(dāng)您進(jìn)行產(chǎn)權(quán)搜索時(shí)，您將能夠了解誰擁有該財(cái)產(chǎn)，您可能需要承擔(dān)哪些稅務(wù)責(zé)任，以及是否有其他債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有債權(quán)。如果債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)提出索賠，則可能會(huì)影響您在拍賣中購買財(cái)產(chǎn)時(shí)將獲得的所有權(quán)類型。
如果您購買屬于留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，您可能不得不清償債權(quán)人以取消留置權(quán)。這是您可能不想負(fù)責(zé)的額外費(fèi)用。
要進(jìn)行標(biāo)題搜索，請(qǐng)到房產(chǎn)所在的縣記錄員辦公室，并要求查看財(cái)產(chǎn)記錄。你通�？梢杂H自和免費(fèi)地做到這一點(diǎn)。但是，您可能需要復(fù)制所找到的文檔。
7、研究該地區(qū)可比較的住房。要了解房屋的價(jià)值，請(qǐng)查看該地區(qū)的其他房屋價(jià)值。嘗試找到具有可比尺寸和位置的房屋。當(dāng)你找到可比較的家園時(shí)，請(qǐng)看看它們的價(jià)值。請(qǐng)鄰居或使用您的專業(yè)代理進(jìn)行這一過程。
這樣做將幫助您確定您應(yīng)該愿意在拍賣中出價(jià)多少。你不想最終付出超過財(cái)產(chǎn)是值得的。
8、獲得資金。一旦你認(rèn)為你知道這個(gè)房產(chǎn)有多少價(jià)值，你將需要獲得完成購買所需的資金。大多數(shù)拍賣要求您在拍賣后立即支付全部購買價(jià)格。因此，在拍賣之前，您需要獲得足夠的資金來支付全部購買價(jià)格。
如果手頭沒有這筆現(xiàn)金，您可能需要獲得各種貸款來支付成本。與您當(dāng)?shù)氐你y行交談，以確定您可以獲得哪些資金來源。
一些拍賣會(huì)讓你為你的購買提供資金。如果您的拍賣允許，請(qǐng)花時(shí)間獲得預(yù)先批準(zhǔn)的抵押貸款。當(dāng)你去銀行獲得預(yù)先批準(zhǔn)時(shí)，你會(huì)向他們提供財(cái)務(wù)信息。然后，銀行將決定他們?cè)敢鉃槟徺I房屋提供多少貸款。如果您是預(yù)先批準(zhǔn)的，您將顯示拍賣您是一個(gè)嚴(yán)肅的買家，并且您有可利用的資金購買。
購買銀行止贖房產(chǎn)第二步：參加拍賣
1、確認(rèn)拍賣細(xì)節(jié)。拍賣前幾天，您需要與舉行拍賣的個(gè)人交談，以確認(rèn)拍賣的狀態(tài)。確保你知道拍賣的時(shí)間和地點(diǎn)。拍賣會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而經(jīng)常被取消或推遲。
借款人通常有償還的權(quán)利，這使得他們有一段時(shí)間來償還債務(wù)并留在家中。如果發(fā)生這種情況，您感興趣的房產(chǎn)可能會(huì)被拍賣。這是在您去之前與拍賣簽入的許多原因之一。
2、提前到達(dá)。拍賣不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。如果你遲到10分鐘，你可能會(huì)想念你的財(cái)產(chǎn)。確保您在拍賣開始前到達(dá)，以便您有時(shí)間進(jìn)行注冊(cè)并獲得訂單。
3、帶來先進(jìn)的存款。絕大多數(shù)止贖拍賣接受現(xiàn)金，匯票或經(jīng)過認(rèn)證的支票。在大多數(shù)州，您將被要求放下預(yù)付定金，然后您才可以參與拍賣。通常情況下，您需要放下的金額將是您感興趣的房產(chǎn)的預(yù)期最終出價(jià)的5-10％。
例如，如果您正在查看的房產(chǎn)預(yù)計(jì)售價(jià)為30萬美元，則可能需要提前支付30,000美元才能參與。
4、出價(jià)房產(chǎn)。拍賣開始后，您將對(duì)您感興趣的房產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。在大多數(shù)情況下，您將擁有一個(gè)編號(hào)的槳，或者您只需舉手競(jìng)標(biāo)。確保你仔細(xì)聆聽拍賣人，以便了解價(jià)格在哪里。
總是有最高的價(jià)格為您的房產(chǎn)。如果出價(jià)高于你的價(jià)格，停止出價(jià)，并等待另一個(gè)財(cái)產(chǎn)來。雖然你可能愛過這個(gè)家，但你不想付出更多的代價(jià)。
購買銀行止贖房產(chǎn)第三步：完成銷售
1、跟拍賣師談?wù)�。拍賣結(jié)束后，拍賣人將標(biāo)明誰中標(biāo)。如果您贏了，拍賣結(jié)束后您必須與拍賣管理員聯(lián)系。他們會(huì)告訴你如何作出最后的付款和如何占有財(cái)產(chǎn)。
不要離開拍賣沒有得到這些細(xì)節(jié)。如果你這樣做，你可能會(huì)失去財(cái)產(chǎn)，沒收你的先進(jìn)存款。
2、提交購買文件。拍賣結(jié)束后，您將開始將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給您。在大多數(shù)州，您將被要求填寫銷售證書或執(zhí)行銷售收據(jù)。您也可能被要求提交出售契約和國(guó)稅局（IRS）表格8300。
出售契約是證明你從貸款人獲得財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移文件。該文件必須記錄在縣記錄員辦公室。
IRS表格8300是用于報(bào)告超過$ 10,000的現(xiàn)金支付的表格。它會(huì)要求你的個(gè)人信息以及貸方的信息。然后你會(huì)描述支付的方式，轉(zhuǎn)移了多少，以及轉(zhuǎn)移了什么（即購買不動(dòng)產(chǎn)）。貸方通常是代表你填寫的人。
3、購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。您將在止贖拍賣中出售的大部分房產(chǎn)都將使用退出保證金或特別保證契據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這意味著您不會(huì)承諾您的財(cái)產(chǎn)處于一定的狀態(tài)，或者甚至貸款人在財(cái)產(chǎn)上沒有任何權(quán)益。在大多數(shù)情況下，您將獲得貸款人在房產(chǎn)中擁有的任何所有權(quán)利益（有時(shí)貸款人甚至不知道其所有權(quán)利益的程度）。出于這些原因，在占有財(cái)產(chǎn)之前購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是很重要的。
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)將保護(hù)您免受任何未經(jīng)發(fā)現(xiàn)的留置權(quán)和其他您應(yīng)負(fù)責(zé)的標(biāo)題缺陷。
與你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談?wù)勝|(zhì)量保險(xiǎn)產(chǎn)品。如果您沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，請(qǐng)?jiān)诰�查找信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司，銷售產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。
4、有銷售批準(zhǔn)的法院。在公開拍賣會(huì)上，所做的銷售必須得到法院的批準(zhǔn)。這確保了借款人確實(shí)拖延付款，貸款人有權(quán)出售房屋。這通常會(huì)在拍賣后很快發(fā)生，甚至在幾天之內(nèi)。
一旦銷售已經(jīng)批準(zhǔn)，你將被要求迅速行動(dòng)，以完成交易。
5、完成你的貸款。如果你要拿出抵押貸款來為房子融資，現(xiàn)在是時(shí)候確定抵押貸款，并得到你的支票。在家里出價(jià)后，這需要盡快完成。拍賣和貸款人將需要快速付款。
要完成您的貸款，請(qǐng)去預(yù)先批準(zhǔn)您的銀行，并開始文書工作。
6、做最后的付款。一旦您從銀行收到一張涵蓋房屋購買價(jià)格的出納支票，您將需要將其交付給相應(yīng)的派對(duì)。這通常需要在幾天內(nèi)完成。如果您未能及時(shí)付款，您可能會(huì)喪失您購買該房產(chǎn)的權(quán)利以及您已經(jīng)放下的任何款項(xiàng)。
7、接受你的行為 一旦你支付了房屋，你將得到你的契據(jù)以及擁有的房屋。但是，即使你擁有了這個(gè)房子，你也可能還得努力將當(dāng)前居住的家庭趕走。如果您需要采取驅(qū)逐行動(dòng)，請(qǐng)與當(dāng)?shù)鼐L(zhǎng)辦公室聯(lián)系以獲得指示。
