商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)于那些有正確經(jīng)驗(yàn)的人或者聘請(qǐng)專家顧問(wèn)的人來(lái)說(shuō)可能是一個(gè)利潤(rùn)豐厚的冒險(xiǎn)。如果您是投資商業(yè)房地產(chǎn)的新手，在投資前應(yīng)考慮多種因素，包括投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。
您希望獲得的房產(chǎn)類型以及保護(hù)您的最佳方式個(gè)人資產(chǎn)。每種類型的商業(yè)財(cái)產(chǎn)帶來(lái)了獨(dú)特的挑戰(zhàn)，最好是圍繞著自己的經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者和專業(yè)人士，以幫助指導(dǎo)你完成整個(gè)過(guò)程。
購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)第一步：評(píng)估您的房地產(chǎn)投資
1、了解不同類型的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不只是購(gòu)物中心和辦公空間。相反，這個(gè)詞是指用于商業(yè)用途的任何財(cái)產(chǎn)，包括租賃給租戶的住宅空間和將要開(kāi)發(fā)的生地。主要的商業(yè)地產(chǎn)類型包括：
零售：這些租賃給商業(yè)租戶的房產(chǎn)，如商場(chǎng)，脫衣舞商場(chǎng)和其他類型的購(gòu)物中心。
住宅：這些是典型的公寓，但可以在他們的設(shè)置（高層公寓，花園公寓等）廣泛不同。
酒店：這包括任何類型的酒店或汽車旅館。
辦公室：企業(yè)的工作空間。
工業(yè)：制造廠房和倉(cāng)庫(kù)等。
土地：這可以是開(kāi)發(fā)或未開(kāi)發(fā)的（原始）土地。
2、分析購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的好處。商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)潛在投資者有很多好處。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，租賃數(shù)量已經(jīng)到位以及房產(chǎn)的整體情況，投資者可以獲得巨額利潤(rùn)。投資商業(yè)地產(chǎn)的一些潛在好處是：
許多投資者購(gòu)買可能增加價(jià)值的原始土地，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商建在周邊的土地上。另外，開(kāi)發(fā)土地本身也增加了對(duì)其他買家的價(jià)值和吸引力。
您有可能創(chuàng)造可觀的收入，其中包括每年6％或更高的購(gòu)買價(jià)格回報(bào)。
與住宅不動(dòng)產(chǎn)租賃不同的是，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和租戶都有維護(hù)財(cái)產(chǎn)支持和增加業(yè)務(wù)的既得利益。這有利于財(cái)產(chǎn)所有者，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)承租人更有可能投資創(chuàng)造一個(gè)可行和有吸引力的空間。
您可以進(jìn)入三重網(wǎng)絡(luò)租賃，承租人支付房產(chǎn)費(fèi)和房產(chǎn)稅，買方只需支付抵押。擁有許多零售空間的大公司更有可能進(jìn)入這些類型的租賃。
通常情況下，商業(yè)租賃更靈活，因?yàn)樗鼈儧](méi)有像住宅租賃一樣嚴(yán)格管理，因?yàn)槌凶馊撕统鲎馊送ǔ６际巧虡I(yè)實(shí)體。
3、分析商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。在決定購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，潛在的所有者必須考慮風(fēng)險(xiǎn)以及潛在的利益。在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，買方應(yīng)評(píng)估以下風(fēng)險(xiǎn)：
買家必須考慮多少時(shí)間他們必須致力于財(cái)產(chǎn)的管理。業(yè)主負(fù)責(zé)管理每個(gè)財(cái)產(chǎn)，評(píng)估安全和維護(hù)問(wèn)題，并起草租約。希望看到大幅回報(bào)的投資者應(yīng)該花費(fèi)大量的時(shí)間在房產(chǎn)的需求上。
如果房產(chǎn)的管理變得過(guò)于繁重，買方可能需要保留專家的幫助來(lái)管理房產(chǎn)購(gòu)買和維護(hù)的所有方面，這可能需要大量的財(cái)政支出。
您可能需要提供大筆首付或投入資金來(lái)更換屋頂或重新安裝停車場(chǎng)。
4、檢查你的投資策略。雖然一些住宅房地產(chǎn)投資者將在短時(shí)間內(nèi)購(gòu)買，修復(fù)和轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)以獲取利潤(rùn)，但商業(yè)房地產(chǎn)投資通常需要更長(zhǎng)時(shí)間的投入。有專家建議，商業(yè)地產(chǎn)投資者至少要持有十年以上的投資回報(bào)。如果你正在尋找快速賺錢，很少有時(shí)間承諾，商業(yè)地產(chǎn)可能不是你最好的選擇。
5、找到融資。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人不能自己購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)。為了籌集商業(yè)性房地產(chǎn)投資所需的大量資金，投資者一般不得不尋找外部融資。這意味著申請(qǐng)商業(yè)貸款，與當(dāng)前所有者進(jìn)行賣方融資，或?qū)ふ液献骰锇榈耐顿Y者來(lái)籌集資金并指導(dǎo)投資。尋找經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者對(duì)首次投資者尤為重要。尋找合作伙伴時(shí)，請(qǐng)考慮以下幾點(diǎn)：
他們有商業(yè)房地產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)嗎？
他們有足夠的現(xiàn)金或信貸來(lái)幫助你獲得抵押貸款嗎？
他們想要什么類型的投資回報(bào)？
他們想要什么樣的管理水平（如果有的話）？
購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)第二步：定位和保留專家
1、找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。為了尋找和收購(gòu)主要的商業(yè)地產(chǎn)，你應(yīng)該聘請(qǐng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誰(shuí)擁有豐富的商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。在評(píng)估經(jīng)紀(jì)人時(shí)，請(qǐng)考慮以下幾點(diǎn)：
確保您的經(jīng)紀(jì)人不僅在尋找財(cái)產(chǎn)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，而且在尋找房產(chǎn)的潛在租戶。
確保經(jīng)紀(jì)人在商業(yè)交易方面經(jīng)驗(yàn)豐富，而不是住宅交易。
找出在社區(qū)成立的經(jīng)紀(jì)人，有辦公室和財(cái)務(wù)穩(wěn)定，以便他/她能夠優(yōu)先考慮您的業(yè)務(wù)需求，而不是關(guān)注他們的傭金或費(fèi)用。
詢問(wèn)其他商業(yè)房產(chǎn)業(yè)主的建議。這些業(yè)主可能是審查潛在經(jīng)紀(jì)人的最佳來(lái)源。
在做出決定之前，先與幾位經(jīng)紀(jì)人會(huì)面。
2、找一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)律師。這些律師在處理合同，財(cái)產(chǎn)法，以及有關(guān)房地產(chǎn)交易的州和地方法律方面都有豐富的經(jīng)驗(yàn)。你想找一個(gè)代表商業(yè)房地產(chǎn)買家經(jīng)驗(yàn)的律師。在選擇律師時(shí)，請(qǐng)考慮以下幾點(diǎn)：
留住在您所投資的社區(qū)工作過(guò)的律師。
通過(guò)聘請(qǐng)當(dāng)?shù)芈蓭�，您可以更容易地要求前客戶�?duì)律師的意見(jiàn)。
你可以找一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，向其他企業(yè)尋求建議，或聯(lián)系你所在的州律師協(xié)會(huì)并使用他們的律師轉(zhuǎn)介系統(tǒng)。
3、雇用注冊(cè)會(huì)計(jì)師（注冊(cè)會(huì)計(jì)師）。您希望有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)房地產(chǎn)交易的注冊(cè)會(huì)計(jì)師。注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以幫助您評(píng)估財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，就投資潛力提供建議，編制財(cái)務(wù)報(bào)表和審查合同（盡管這將主要由您的律師負(fù)責(zé)）。確定每次轉(zhuǎn)化費(fèi)用時(shí)請(qǐng)考慮以下事項(xiàng)：
問(wèn)問(wèn)自己CPA是否是一個(gè)你覺(jué)得可以長(zhǎng)期合作的人。一個(gè)好的注冊(cè)會(huì)計(jì)師將繼續(xù)與您合作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)最初購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)，所以重要的是建立一個(gè)良好的工作關(guān)系。
訪問(wèn)多個(gè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，以了解誰(shuí)最能滿足您的業(yè)務(wù)需求。
請(qǐng)他們討論他們的證書，服務(wù)和費(fèi)用。
請(qǐng)他們討論他們的稅務(wù)和會(huì)計(jì)專業(yè)化，以及他們是否可以幫助組建一個(gè)有限責(zé)任公司。
要求提供他們處理商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的參考清單。
購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)第三步：定位和檢查屬性
1、探索各種類型的商業(yè)房產(chǎn)。在決定要購(gòu)買什么類型的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，要求經(jīng)紀(jì)人解釋不同類型的商業(yè)地產(chǎn)以及每種商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)。即使您過(guò)去曾經(jīng)投資過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，您仍然應(yīng)該對(duì)您最適合您當(dāng)前需求的房產(chǎn)類型進(jìn)行全面評(píng)估。商業(yè)房產(chǎn)包括：
辦公樓包括位于中央商業(yè)區(qū)或郊區(qū)辦公園區(qū)的房產(chǎn)。
工業(yè)房產(chǎn)包括制造業(yè)和倉(cāng)庫(kù)房產(chǎn)。
零售房產(chǎn)包括大小不等的地帶商場(chǎng)，區(qū)域性商場(chǎng)以及為零售連鎖餐廳或其他零售店預(yù)留的面積。
公寓樓可能包括3至4層的小型公寓樓，5-9層之間的中層樓房，包括電梯和高層建筑。
許多商業(yè)房地產(chǎn)投資者都把重點(diǎn)放在生土地上，這種土地既可以開(kāi)發(fā)也可以持有，希望土地增值，而其他投資者則開(kāi)發(fā)土地。
酒店也是一種商業(yè)房產(chǎn)。
有些投資者可能會(huì)認(rèn)為，因?yàn)榭雌饋?lái)比較熟悉，所以在公寓樓投資會(huì)比較舒服。然而，在進(jìn)行投資時(shí)，您應(yīng)該考慮一下公寓樓而不是辦公樓或地帶商場(chǎng)是否符合您的具體投資目標(biāo)。你也應(yīng)該和你的律師和注冊(cè)會(huì)計(jì)師討論這些目標(biāo)。
請(qǐng)務(wù)必查看各種位置以及房產(chǎn)類型。該房產(chǎn)的位置可能會(huì)顯著影響回報(bào)率以及初始投資金額。
2、確定可用的用途。除了找到正確的位置，您的財(cái)產(chǎn)必須劃分為您想要進(jìn)行的業(yè)務(wù)類型。在評(píng)估房產(chǎn)時(shí)，您應(yīng)該確定以下內(nèi)容：
該房產(chǎn)目前如何使用。
該房產(chǎn)的分區(qū)津貼和排除 - 哪種類型的業(yè)務(wù)可以或不可以在該地點(diǎn)進(jìn)行。
3、調(diào)查業(yè)主為什么出售該房產(chǎn)。為什么一個(gè)人或企業(yè)想要出售其商業(yè)地產(chǎn)控股，可以有多種原因。在查看特定屬性時(shí)，請(qǐng)嘗試確定：
為什么業(yè)主正在出售房產(chǎn)。這些信息可能能夠幫助你進(jìn)行談判。
確定是否有必要的重大修理。
探索周邊地區(qū)，以確定本地商業(yè)和房地產(chǎn)如何做，是否有任何重大的變化提出的地區(qū)。
4、檢查潛在的擴(kuò)張。雖然你最初可能對(duì)你的投資有一個(gè)溫和的或半謙虛的態(tài)度，但你應(yīng)該總是考慮未來(lái)的財(cái)產(chǎn)擴(kuò)張。你應(yīng)該確定是否有增長(zhǎng)的空間，或者如果你的業(yè)務(wù)不發(fā)展，有租賃的選擇。
購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)第四步：設(shè)立融資并進(jìn)行盡職調(diào)查
1、尋找貸款人。由于購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)相關(guān)的重大成本，大多數(shù)買家都有投資者，需要從信譽(yù)良好的貸款人處獲得貸款。貸款人將幫助您獲得融資以購(gòu)買房產(chǎn)。你應(yīng)該尋找在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的貸款人。
考慮使用與您建立關(guān)系的貸方。這可以幫助你更容易地獲得貸款。
具有商業(yè)交易經(jīng)驗(yàn)的貸款人將能夠引導(dǎo)您獲得各種融資機(jī)會(huì)，并且應(yīng)該精通任何必要的文書工作和法規(guī)。
2、有財(cái)產(chǎn)檢查。一旦您提出要約并且要約被接受，您需要在進(jìn)行購(gòu)買之前對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行徹底檢查。你要確保他們的物理財(cái)產(chǎn)處于工作狀態(tài)，然后你可以與任何工作，如新的屋頂，這是必要的工作與賣方談判。
3、聯(lián)系保險(xiǎn)代理人。在最終確定購(gòu)買之前，如果您選擇繼續(xù)購(gòu)買，您應(yīng)該與保險(xiǎn)代理商談?wù)勀枰畏N保險(xiǎn)。您希望確保您的保險(xiǎn)范圍在您成為業(yè)主之日起生效。
4、審查所有披露。賣方需要交出有關(guān)房產(chǎn)的信息，包括任何影響房產(chǎn)的物理或環(huán)境問(wèn)題。根據(jù)賣方披露的信息，您可能需要采取額外步驟來(lái)評(píng)估任何潛在的環(huán)境影響，并確保遵守聯(lián)邦環(huán)境法。
5、準(zhǔn)備詳細(xì)的收入和費(fèi)用分析。一旦您評(píng)估了有形資產(chǎn)，對(duì)環(huán)境的潛在影響以及賣方的披露，您應(yīng)該讓您的專家對(duì)潛在的收入和支出進(jìn)行詳細(xì)分析。在購(gòu)買房產(chǎn)之前進(jìn)行分析是非常重要的，以確認(rèn)它仍然是一個(gè)合理的投資。
6、購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。讓你的律師解釋銷售協(xié)議的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以便你了解你的權(quán)利和義務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，您的銷售協(xié)議應(yīng)包含以下內(nèi)容：
協(xié)議應(yīng)以書面形式，包括買賣雙方的任何協(xié)議，以及買方和賣方的簽名。如果當(dāng)事人之間存在爭(zhēng)議，法院將在評(píng)估當(dāng)事人的主張時(shí)仔細(xì)審查合同。
說(shuō)明在什么情況下一方可以終止合同，終止通知必須是書面的。
該協(xié)議應(yīng)包含當(dāng)事人的名稱，地址和財(cái)產(chǎn)的描述，以及銷售價(jià)格和截止日期。
合同可以規(guī)定在交割時(shí)將交付給買方的契約類型。
買方應(yīng)說(shuō)明，如果適用的話，購(gòu)買是取決于抵押貸款。
賣方應(yīng)指明該房產(chǎn)是“按現(xiàn)狀”出售，或概述在截止日期之前在房產(chǎn)上進(jìn)行的任何工作。
買方應(yīng)該聲明，出售是根據(jù)對(duì)財(cái)產(chǎn)的徹底檢查。
