投資房地產(chǎn)可能看起來是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。不過，很多人認(rèn)為投資物業(yè)是多元化投資組合的重要組成部分。通過適當(dāng)?shù)挠?jì)劃和關(guān)懷，這些投資可以成為可以獲得回報(bào)或?yàn)槟峁┓�(wěn)定收入來源的寶貴資產(chǎn)。有很多方法可以進(jìn)入房地產(chǎn)投資游戲，每種方式都有不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。
投資房地產(chǎn)方式一：投資于房地產(chǎn)投資信托
1、確定房地產(chǎn)投資信托基金是否適合你。房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）基本上是房地產(chǎn)投資中的股票份額，與共同基金類似。房地產(chǎn)投資信托基金用于匯集投資者的資金，用于購買，銷售，開發(fā)和管理房地產(chǎn)。
從法律上來說，這些信托要求有100多個(gè)投資者，這意味著投資者只能投入少量資金投入昂貴的房地產(chǎn)。這意味著如果你想投資房地產(chǎn)而沒有更多傳統(tǒng)形式的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)或初始投資，房地產(chǎn)投資信托是你最好的選擇。小型和大型投資者可能在房地產(chǎn)投資信托基金份額。
此外，這為您提供低“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”，這意味著如果您需要，您可以輕松地賣掉您的股票。
房地產(chǎn)投資信托基金管理人需要將90％的信托收入直接支付給信托股東作為股息，使投資信托基金對尋求投資收益一致的投資者非常有吸引力。通常會(huì)向投資者提供高股息率。
房地產(chǎn)投資信托允許投資商業(yè)物業(yè)和住宅。
2、了解不同類型的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過不同的方式進(jìn)行分類，通常是以投資的資產(chǎn)或地理區(qū)域進(jìn)行分類。在購買房地產(chǎn)投資信托之前，您應(yīng)該研究其所涉及的投資，并考慮這些市場的未來表現(xiàn)。雖然房地產(chǎn)投資信托基金的種類很多，但通常可以按以下方式分類：
按投資類型。首先，房地產(chǎn)投資信托投資于大型房地產(chǎn)物業(yè)，并將獲得的租金或利潤分配給投資者。其次，抵押貸款房地產(chǎn)投資信托基金通過貸出資金或購買現(xiàn)有的抵押貸款或抵押支持證券進(jìn)行抵押投資。
這些基金對利率變化比其他類型更敏感。這是因?yàn)槟赡軓倪@些投資中獲得的收入是基于凈息差。最后，混合型房地產(chǎn)投資信托投資抵押貸款和房地產(chǎn)。
按地理區(qū)域劃分。房地產(chǎn)投資信托是在美國發(fā)明的，但在世界其他地方已經(jīng)變得更加普遍。美國的一些房地產(chǎn)投資信托基金主要集中在特定的國家或地區(qū)，其他投資集中于國際房地產(chǎn)和投資。
按屬性類型。一些產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)投資信托僅投資于某些類型的房地產(chǎn)。這些可以從租賃公寓到購物商場。
3、評估購買房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。和任何投資一樣，購買房地產(chǎn)投資信托也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)投資信托基金總是存在違約的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，提供分紅支付的基金將會(huì)失敗，并使投資者無力支付股息。
但是，非交易所交易的房地產(chǎn)投資信托也存在其他風(fēng)險(xiǎn)。這些證券在主要證券交易所之外進(jìn)行交易，可能是流動(dòng)性不足，缺乏價(jià)格透明度，或者是利益沖突。所有這些可能會(huì)降低您的回報(bào)。
此外，還有一些REIT沒有在美國證券交易委員會(huì)（SEC）注冊。
請記住，如果房地產(chǎn)投資信托沒有注冊，那并不意味著它是欺詐性的。該房地產(chǎn)投資信托可能是私人的，或者根本就不在交易所上市。在這些情況下，請?jiān)谕顿Y之前做好您的研究。
4、購買REITs的股份。像任何其他證券一樣，REITs可以在公共交易所買賣。然而，REITs的股票也被共同基金買進(jìn)，并作為交易所買賣基金（ETFs）的一部分進(jìn)行交易。
所有這些投資工具都可以通過聯(lián)系您的股票經(jīng)紀(jì)或投資專業(yè)人士，或使用在線交易平臺進(jìn)行買賣。ETF可能有助于降低風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫\(yùn)作資金所需的費(fèi)用比率通常較低。他們也通常產(chǎn)生高于平均回報(bào)。
雖然房地產(chǎn)投資信托可以提供一致的收入流量，但是這個(gè)清單上的唯一選擇是不能使用杠桿進(jìn)行購買（使用貸款進(jìn)行投資）。這限制了你的潛在回報(bào)。但是，這也降低了風(fēng)險(xiǎn)。
另一種提高回報(bào)的方法是投資股利再投資計(jì)劃（DRIP）。這些計(jì)劃由一些房地產(chǎn)投資信托基金提供，隨著時(shí)間的推移，他們的股息再投資。
抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)也低于商業(yè)貸款人，因?yàn)樗麄兪褂幂^高的股權(quán)比例來資助自己。
投資房地產(chǎn)方式二：你的資本與其他投資者
1、了解投資于REIG是否適合您。像房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）一樣，房地產(chǎn)投資集團(tuán)（REIG）將兩個(gè)或兩個(gè)以上的人的資金集中起來購買，開發(fā)，管理和出售房地產(chǎn)。在許多情況下，購買的房產(chǎn)是公寓或類似的房產(chǎn)類型，投資者在建筑物內(nèi)擁有一個(gè)或多個(gè)單位。
通常情況下，這將涉及比買入房地產(chǎn)投資信托更大的初始投資，但比自己購買房產(chǎn)要小。它也缺乏很多房地產(chǎn)交易的固有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)是由許多投資者分享的。
由于這些團(tuán)體通常比房地產(chǎn)投資信托要小得多，因此會(huì)員可以協(xié)助管理房地產(chǎn)，并收集其他經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者的建議和意見。這允許更多的個(gè)人與您的投資互動(dòng)。
這種參與在所有REIGs中都不一致。在某些情況下，管理REIG的公司將為投資者做所有的廣告，管理和維護(hù)工作。這使得投資者無需額外的努力就可以賺錢。
2、研究潛力REIGs。REIG的功能與共同基金非常相似，因?yàn)樗鼈儾槐刈孕泄芾�，而且還要收費(fèi)。在投入資金之前，務(wù)必調(diào)查任何潛在的REIG投資，以確定其費(fèi)用結(jié)構(gòu)是否公平。此外，尋找過去成功（或失�。┑嫩E象，可以讓你確定REIG是否是一個(gè)安全的投資。
參加一個(gè)模型俱樂部會(huì)議。BetterInvesting是一家提供投資教育的組織，在美國各城市舉行免費(fèi)的REIG模式會(huì)議。這些會(huì)議解釋了REIG具體做什么，通知您當(dāng)?shù)氐腞EIGs，并允許您與其他志同道合的本地人交流。轉(zhuǎn)到www.betterinvesting.org并搜索您附近的本地章節(jié)以查找示范會(huì)議。
請記住，在出現(xiàn)空缺的情況下，需要投資部分租金收入來抵押抵押貸款。
3、承諾你的資本。當(dāng)你找到合適的組織時(shí)，請考慮你可以貢獻(xiàn)多少資本。當(dāng)你有你的號碼，你準(zhǔn)備好投資。然而，投資于REIG并不像買入股票或投資共同基金那么簡單。投資，聯(lián)系您選擇的房地產(chǎn)投資集團(tuán)，并表達(dá)您的投資興趣。一些REIGs要求您在加入之前擁有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。
房地產(chǎn)投資集團(tuán)的投資并不像房地產(chǎn)投資信托基金那樣流動(dòng)性強(qiáng)。相反，一個(gè)或多個(gè)房產(chǎn)必須在會(huì)員可以從該組中提款之前出售。
4、開始你自己的REIG。如果您找不到想要投資的REIG，或者您所在地區(qū)沒有任何活躍的REIG，則可以開始自己的投資。雖然這不是一件容易的事情，而且會(huì)很費(fèi)時(shí)，但這是確保您的資金正在被投資到您想要的地方的好方法。
首先，你必須找到一些共同投資者，并制定一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書，并附有章程和戰(zhàn)略。要運(yùn)營，您需要一種方法來計(jì)算您的投資和利潤，以及合法成立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)。
5、考慮一個(gè)RELP。房地產(chǎn)有限合伙公司（RELP）是另外一種可以和其他投資者一起投資的方式。在這個(gè)組織中，您將與物業(yè)經(jīng)理或房地產(chǎn)開發(fā)公司一起投資于一個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目。作為對房地產(chǎn)融資的交換，你將獲得一份所有權(quán)，但是你的投資在很大程度上是被動(dòng)的，你在管理方面幾乎沒有發(fā)言權(quán)。
RELP的優(yōu)勢在于您的責(zé)任也是有限的。如果項(xiàng)目失敗了，您只需要為您的合作伙伴捐款承擔(dān)責(zé)任。
RELP不征稅，所有的損失和利潤都轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。
RELP的不同之處在于它存在一段預(yù)定的時(shí)間。一旦項(xiàng)目完成和/或業(yè)務(wù)目標(biāo)得到滿足，則RELP將解散。
投資房地產(chǎn)方式三：交易屬性
1、了解房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)買賣很簡單，就是購買一個(gè)物業(yè)，預(yù)計(jì)可以在短時(shí)間內(nèi)以較高的價(jià)格出售。這種類型的投資通常被稱為“翻轉(zhuǎn)”屬性。在這種類型的投資中，“鰭狀肢”面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
這是因?yàn)樗麄儗?shí)際上擁有這些財(cái)產(chǎn)，如果他們不能出售，將堅(jiān)持與保持財(cái)產(chǎn)相關(guān)的稅收和租金成本。在進(jìn)入房地產(chǎn)交易之前，一定要了解這些風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)交易有兩種類型：一種是升級或翻新房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)售房地產(chǎn);另一種則涉及價(jià)格投機(jī)（希望價(jià)格將會(huì)上漲）而不對房地產(chǎn)做任何改變。
在投資房地產(chǎn)之前，一定要征詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，律師和會(huì)計(jì)師的意見，以期望能夠回報(bào)您的投資。
2、通過“翻轉(zhuǎn)”房屋賺錢。這種類型的房地產(chǎn)交易涉及購買物業(yè)，然后改善，以增加價(jià)值，然后再出售。這些升級可以簡單地進(jìn)行小修理或全面裝修。由于涉及的工作，這種類型的投資通常更多的是全職工作而不是側(cè)面投資。
當(dāng)“翻轉(zhuǎn)”房產(chǎn)時(shí)，選擇房屋，公寓大樓，雙層或商業(yè)建筑，具有過時(shí)的功能，需要升級。
與賣方就“原樣”財(cái)產(chǎn)談判價(jià)格合理，并安裝所需的升級以增加財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
雖然您可以聘請承包商來完成您需要完成的工作，但是自己動(dòng)手維修將會(huì)帶來更高的利潤率。在獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助之前，您可能想要自己出售房屋，因?yàn)榇碣M(fèi)用可能會(huì)大大降低您的回報(bào)。然而，征服房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助可以顯著提高你的成功機(jī)會(huì)。
這種方法的缺點(diǎn)是，除非你有其他承包商為你工作的情況，它限制你一次只能開發(fā)一個(gè)屬性。
3、“翻轉(zhuǎn)”一個(gè)屬性，而不是翻新它。除了你必須依靠市場來增加你的價(jià)值之外，它的功能和翻新房地產(chǎn)的方式完全一樣。你必須尋找一個(gè)短暫的時(shí)間窗口，在這個(gè)窗口里，一個(gè)物業(yè)的賣主定價(jià)低于某個(gè)地區(qū)的市場價(jià)格，或者尋找你認(rèn)為價(jià)格會(huì)迅速上漲的地區(qū)。這需要有遠(yuǎn)見和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，甚至比裝修房屋更為重要。
4、利用財(cái)產(chǎn)交易的稅收優(yōu)惠。如果您已經(jīng)從投資物業(yè)獲得股權(quán)，則有一種合法的方法將這些資金再投資到另一個(gè)物業(yè)而不需要繳稅。這被稱為1031交換，并允許您出售第一個(gè)物業(yè)，并將您的收益再投資于第二個(gè)物業(yè)，而不承認(rèn)其為應(yīng)稅銷售。而且，由于您可以這樣做的次數(shù)沒有限制，您可以通過這種方式無限期地延期納稅（直到您最終兌現(xiàn)，并且需要繳納資本利得稅）。
此優(yōu)惠只適用于投資物業(yè)（不是您的個(gè)人住宅），且必須在類似的“同類”物業(yè)之間轉(zhuǎn)移。這種“同類”的用語很廣泛，但在自己嘗試之前先調(diào)查一下稅法。
請記住，您需要遵守特定的時(shí)間表，因此與熟悉這些會(huì)計(jì)師的會(huì)計(jì)師進(jìn)行協(xié)商非常重要。
投資房地產(chǎn)方式四：成為房東
1、研究什么是房東所需要的。在參與管理房東房產(chǎn)之前，您應(yīng)該熟悉在這個(gè)職位上您需要什么。各州和地方的具體要求不盡相同，但一般來說，房東必須保持房屋的可居住性。這包括管理租戶的維修和公用事業(yè)。一定要研究這通常需要多少時(shí)間，并確保你有足夠的時(shí)間來承諾。
在很多情況下，成為房東是房地產(chǎn)投資最多的形式。與其他形式的投資不同，您將對您的住戶的行為和某種程度上的負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)。你也必須照顧你的財(cái)產(chǎn)遇到任何問題，并且每個(gè)月都要收取租金來支付你的開支（抵押，稅收和公用事業(yè)）�？偟膩碚f，做房東比其他投資機(jī)會(huì)多得多。
2、購買或建造公寓，住宅，復(fù)式或購物中心。成為房東的下一步是找到一個(gè)財(cái)產(chǎn)管理。嘗試搜索低價(jià)格標(biāo)簽和低維護(hù)要求的止贖房產(chǎn)。避免購買物業(yè)在惡劣條件下，除非你可以自己修理。請記住，你仍然必須找到財(cái)產(chǎn)的租戶。
雖然在購買出租物業(yè)時(shí)，預(yù)計(jì)會(huì)有新的地板或油漆等維修工作，但是新的屋頂或基礎(chǔ)維修等其他維修工作可能會(huì)消除高投資回報(bào)的可能性。
3、考慮購買更多的財(cái)產(chǎn)。如果您的首次購買房產(chǎn)為您提供一致的回報(bào)，您可能已準(zhǔn)備好使用這些收益購買另一個(gè)房產(chǎn)并增加您的收入來源。您可能已經(jīng)從目前的經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到了關(guān)于房地產(chǎn)市場或房東業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，所以當(dāng)您考慮進(jìn)一步擴(kuò)大時(shí)，請嘗試使用。特別是在艱難的市場中，從多個(gè)物業(yè)賺取租金可以讓您將一個(gè)小幅度（收入和支出之間的差額）轉(zhuǎn)化為大的收入來源。
4、考慮聘請物業(yè)經(jīng)理。如果您的出租物業(yè)獲得一致的回報(bào)，或者是多個(gè)物業(yè)的業(yè)主，您應(yīng)該考慮聘請經(jīng)理為您處理物業(yè)。如果能夠這樣做還能賺到好的收益，那還是可以有效的降低自己當(dāng)?shù)刂鞯穆闊�，同時(shí)還能得到回報(bào)。
