匈牙利在過去兩年經(jīng)歷了驚人的房地產(chǎn)牛市，但出現(xiàn)放緩似乎即將來臨。根據(jù)FHB銀行的估計(jì)，2015年房價(jià)上漲17.71％（17.78％通脹調(diào)整）。從圖中匈牙利中央統(tǒng)計(jì)局 （KSH）較低-根據(jù)KSH，現(xiàn)有住房的價(jià)格在2015年上漲了11.71％（11.78％通貨膨脹因素調(diào)整后），而新建住房價(jià)格環(huán)比上升6.67％（6.74％的通貨膨脹調(diào)整）。
根據(jù)KSH的統(tǒng)計(jì)，在匈牙利首都布達(dá)佩斯，2015年第四季度，現(xiàn)有和新建住宅的平均價(jià)格同比上漲了15.53％（14.93％通脹調(diào)整）。
2015年，二手房貸款增長36.5％。2016年第一季度的住房許可證同比增長38.8％ - 繁榮時(shí)間增長數(shù)字！
然而，雖然2015年總住房交易增長了4.9％，但大部分增長是在今年上半年發(fā)生的，集中在二手房。出現(xiàn)放緩現(xiàn)象。根據(jù)匈牙利中央統(tǒng)計(jì)局 （KSH）的統(tǒng)計(jì)，2016年第一季度，匈牙利國內(nèi)生產(chǎn)總值同比大幅增長，同比僅增長0.9％，是三年來最慢的。微薄的擴(kuò)張是由于施工薄弱，工業(yè)增長疲軟。經(jīng)合組織將今年匈牙利經(jīng)濟(jì)前景從2.4％降至1.6％。
顯然匈牙利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在2015年非常高興！據(jù)Otthon Centrum（OC）報(bào)道，2015年前9個(gè)月的銷售時(shí)間與2014年同期相比有所下降。
Block屋單位平均需要1.5個(gè)月的時(shí)間，比2014年減少43.37％。
磚建房屋需3個(gè)月平均賣出27.64％。
磚建家庭平均需要7.5個(gè)月的時(shí)間，僅下降1.35％。
2014-5年度住房需求回升的部分原因是政府增加，2013年初，補(bǔ)貼貸款額度為5年，補(bǔ)貼貸款最大值和貸款房屋門檻。這些措施使得2013年下半年的信貸需求大幅增長。根據(jù)KSH的數(shù)據(jù)，2014年和2015年的需求繼續(xù)上升。
不退還的補(bǔ)貼，家庭住房津貼（CSOK）自2015年7月1日起開始實(shí)施。可用于購買新舊房屋，擴(kuò)建房屋和進(jìn)行家居建筑。
2015年12月15日，國民議會(huì)將新住宅單位的增值稅稅率從前27％下調(diào)至5％，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場。新的增值稅稅率將從2016年到2019年生效。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)部的統(tǒng)計(jì)，修正案還提出了改善建筑業(yè)績效和減少繁文。節(jié)的其他措施。
外國人購買匈牙利房地產(chǎn)
匈牙利法律要求通過由律師簽署的私人合同（購買協(xié)議）來完成房地產(chǎn)采購。非匈牙利公民有義務(wù)獲得有關(guān)行政辦公室的批準(zhǔn)，以私人購買財(cái)產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，大多數(shù)外國人應(yīng)在2-3個(gè)月內(nèi)領(lǐng)取許可證。
大多數(shù)律師建議外國人設(shè)立在匈牙利注冊的公司以購買財(cái)產(chǎn)。在這種情況下，不需要許可證。這是一個(gè)相當(dāng)迅速和容易的程序（需要1-2天），所有費(fèi)用都可以注銷。
物業(yè)市場歷史
在匈牙利房屋繁榮期間（1998-2007年），房價(jià)飆升了264％（通貨膨脹調(diào)整了102％）。然而，2008年的市場開始下滑，主要是由于全球金融危機(jī)。2014年實(shí)際房價(jià)開始回升。
根據(jù)KSK，2008年至2013年，布達(dá)佩斯的住宅價(jià)格大幅下滑：
2008年，住宅價(jià)格同比上漲2.51％（通貨膨脹調(diào)整為-1.66％）
2009年，住房價(jià)格同比大幅下跌11.12％（通脹調(diào)整為-15.52％）
2010年，良好價(jià)格同比上漲2.19％（-2.04％通脹調(diào)整）
2011年，住房價(jià)格同比下降了2.38％（通貨膨脹調(diào)整了-6.22％）
2012年，住房價(jià)格同比下降5.86％（通貨膨脹調(diào)整為-10.68％）
2013年，住房價(jià)格同比下降了2.61％（-3.33％通脹調(diào)整）
2014年，住房價(jià)格同比上漲10.71％（通貨膨脹調(diào)整為11.48％）
2015年，住房價(jià)格同比大幅上漲15.53％（通脹調(diào)整為14.93％）
適度收益良好
布達(dá)佩斯的總租金收益率從中度到低。布達(dá)佩斯布達(dá)佩斯的布達(dá)佩斯更綠色的一面，公寓的收益率從6.64％上升到6.98％，根據(jù)全球物業(yè)指南的研究，2015年7月，公寓的產(chǎn)量大于較大的公寓。公寓位于布達(dá)佩斯的商業(yè)和商業(yè)中心佩斯租金收益率略低于4.75％至6.15％。
在布達(dá)，每月租金從9歐元（10.14美元）到10歐元（11.27美元）每平方米。同時(shí)在佩斯，公寓可以從幾乎每10平方米的10歐元（11.27美元）租到11歐元（12.39美元）。每月。
據(jù)Otthon Centrum（OC）稱，2015年前9個(gè)月租金大幅上漲。業(yè)主立案法團(tuán)指出，租金的上漲是由于消費(fèi)者對(duì)家庭的信心增加，以及推遲推行的措施。
平均每月租金：
二手房產(chǎn)類型 2010 2011 2012 2013 2014 2015年第一季至Q3季
磚建房 1,390韓元（US $ 5.04） 1,310加元（US $ 4.75） 1,370韓元（4.97美元） 1,440福林（US $ 5.22） 1,480英鎊（US $ 5.37） 1,900 HUF（US $ 6.89）
Block樓單位 HUF 930（US $ 3.37） 995令吉（US $ 3.52） 1,000港元（US $ 3.63） 1,070元（US $ 3.88） 1,150加元（US $ 4.17） 1,400令吉（US $ 5.08）
磚建家庭 995令吉（US $ 3.52） 995令吉（US $ 3.52） HUF 960（US $ 3.48） 1,000港元（US $ 3.63） 1,040（US $ 3.77） HUF 1,140（US $ 4.13）
資料來源：Otthon Centrum
利率下降
匈牙利住房貸款利率仍在下降。根據(jù)匈牙利國家銀行（MNB）的數(shù)據(jù)，2015年第四季度，住房貸款的平均年息為5.81％，比2014年第四季度的6.68％下降0.9％。
2016年4月房屋采購貸款平均利率：
浮動(dòng)利率，或IRF達(dá)1年-4.12％
1年以上，1年以上5年以上-5.91％
超過5年和10年以上的IRF - 5.60％
IRF超過10年-5.49％
匈牙利利率
盡管利率下降，但家庭部門仍在2015年9月進(jìn)行凈回籠，根據(jù)MNB的數(shù)據(jù)顯示，新增貸款余額達(dá)222億（7650萬美元）。根據(jù)MNB，家庭部門預(yù)計(jì)仍將是2017年年初的凈貸款償還。
據(jù)Otthon Centrum介紹，貸款平均成本下降已經(jīng)在2015年第三季度達(dá)到10年來的最低水平，可能會(huì)增加對(duì)住房貸款的需求。
然而，2015年，按揭貸款總額下降近10％，略低于2014年的0.2％。2015年貸款下降是由于外幣貸款減少17.33億（約合6.20億美元）根據(jù)匈牙利中央統(tǒng)計(jì)局（KSH）關(guān)于2015年住房抵押貸款的報(bào)告，這筆貸款超過了14.05億富翁（50.3億美元），增長了40.5億福林。
新建房屋已經(jīng)減免了增值稅
新建房屋的增值稅已經(jīng)削減，只能持續(xù)到2016年至2019年，從27％到5％。這可能會(huì)增加供應(yīng)。
根據(jù)Otthon Centrum（OC）的統(tǒng)計(jì)，新建房屋市場在2015年前三季度有所改善，新建住房僅占總房屋銷售額的2.79％（布達(dá)佩斯的4.22％），仍然偏低在2008年占總銷售額的9.15％（布達(dá)佩斯為14.39％）。
根據(jù)匈牙利中央統(tǒng)計(jì)局 （KSH）的統(tǒng)計(jì)，2015年新移動(dòng)房屋的交易量在2015年第四季度下滑了55.7％，同比增長了69.3％ 。2015年全年，新建住房貸款下降8.54％，較2004年高點(diǎn)下降89.13％。
為什么下降？Otthon Centrum的AttilaDéry表示，盡管15％的Otthon Centrum的布達(dá)佩斯客戶正在尋找新建的單位（10％在農(nóng)村），但他們對(duì)現(xiàn)有的“靜態(tài)預(yù)選”鑒于未售出的新建住房存量持續(xù)下降。2015年增值稅仍為27％，投資回報(bào)率較低，盡管需求增加，并沒有大幅投資。
作為回應(yīng)，政府暫時(shí)降低了增值稅率。
銷售交易數(shù)量
2008年 2009年 2010 2011 2012 2013 2014 2015年估計(jì)
轉(zhuǎn)售房屋 140000 82900 85,500 83,900 83323 86418 110480 150000
新房 14100 8300 4800 3900 2,634 2295 3,309 4300
布達(dá)佩斯轉(zhuǎn)售的家園 34504 20674 24714 22578 23916 25275 34130 50300
新家園，布達(dá)佩斯 5798 3,064 2015 1551 1124 1043 1450 2214
銷售新房的份額 9.15％ 9.10％ 5.32％ 4.44％ 3.06％ 2.59％ 2.91％ 2.79％
布達(dá)佩斯新房銷售份額 14.39％ 12.91％ 7.54％ 6.43％ 4.49％ 3.96％ 4.08％ 4.22％
資料來源：KSH，Otthon Centrum
正在發(fā)放更多建筑許可證
匈牙利住房信貸建設(shè)
這項(xiàng)政策已經(jīng)取得了重大成果。截至2016年3月，發(fā)放的住宅許可證數(shù)量已增加38.8％，達(dá)到約1,715臺(tái)。2015年發(fā)放的許可證數(shù)量已增加了27.2％，達(dá)到6,526臺(tái)。
在布達(dá)佩斯，2016年第一季度發(fā)放的住宅許可證數(shù)量幾乎是2015年第一季度的兩倍，同比增長了95.3％，達(dá)到293套。非住宅樓宇的許可證數(shù)量也上升了46％，達(dá)到1,266。
發(fā)出建筑許可證數(shù)量 建筑物數(shù)量
2015年第一季度 2016年Q1 2015年第一季度 2016年Q1
布達(dá)佩斯 720 1,280 516 419
縣城鎮(zhèn) 530 1296 332 456
其他城鎮(zhèn) 703 1505 421 355
村 428 684 303 177
匈牙利（整體） 2381 4,765 1572 1407
資料來源：KSH
根據(jù)KSH，所有新住宅的一半都位于布達(dá)佩斯和佩斯縣。
建成住宅，年變化（％）2015年
供自己使用 出租 出售
布達(dá)佩斯 2.89 -67.62 3.78
縣城鎮(zhèn) -7.60 36.00 -21.97
其他城鎮(zhèn) -15.61 126.32 -9.88
村 -9.22 215.00 33.33
匈牙利（整體） -9.61 -14.33 -7.77
資料來源：KSH
匈牙利共享信貸
2015年下半年住房抵押貸款和補(bǔ)貼資金增加了42.5％（第三季度至2015年第三季度）。
抵押貸款危機(jī)已經(jīng)結(jié)束
匈牙利評(píng)級(jí)住房貸款
由于Forint對(duì)歐元的價(jià)值下跌，匈牙利住宅抵押貸款市場在2009年停滯。大部分抵押貸款得到外幣貸款的支撐，負(fù)擔(dān)房屋貸款的還款，并促使買家退出市場。
2010年8月禁止外幣抵押貸款，并采取了一系列措施來管理外幣貸款危機(jī)：
提前還款計(jì)劃
匯率固定
止贖配額
家庭保護(hù)利益補(bǔ)貼
成立國家資產(chǎn)管理公司
2011年9月實(shí)行提前還款計(jì)劃，單方面改變了所有外幣貸款合同條款，允許債務(wù)人以貼現(xiàn)匯率一次性償還貸款。銀行不得不承擔(dān)折現(xiàn)匯率與當(dāng)前匯率的差額。
無法提前償還外幣貸款的人員自2012年以來可以通過以固定匯率分期付款得到幫助。根據(jù)匈牙利國家銀行（MNB）的數(shù)據(jù)，2014年10月之前已經(jīng)完成了固定利率支付計(jì)劃的近173,000份合約。
截至2015年12月，只有0.2％的房屋貸款為外幣，低于2014年12月的52％。2014年11月通過的立法要求金融機(jī)構(gòu)將所有未償還外幣貸款轉(zhuǎn)換為HUF索賠。
國家資產(chǎn)管理公司收購不能償還抵押貸款的債務(wù)人的房地產(chǎn)，允許債務(wù)人繼續(xù)使用這些房屋作為租戶。從2013年1月至2015年12月期間購買了約19,628套抵押物業(yè)。
一個(gè)跡象表明，危機(jī)已經(jīng)結(jié)束了，從2015年1月1日起，債權(quán)人被允許不受限制地出售任何不良住宅房地產(chǎn)。從2011年10月起，政府限制銀行將不良投資組合中的2％的房屋指定為“出售”。2012年每季度的配額上升到3％，2013年為4％，2014年為5％。
截至2015年12月31日，約有85.7％的貸款“無問題”（比2014年末上升了7.2個(gè)百分點(diǎn)），4.8％是“特殊觀察”。貸款總額約1.3％為“低于平均水平”，“次貸”（含有不良貸款）為8.2％。
