瑞士政府經(jīng)過15年不間斷的房價上漲，為瑞士房地產(chǎn)市場的過熱而努力。根據(jù)瑞士國家銀行 （SNB）的數(shù)據(jù)，截至2016年3季度，全國平均租金公寓價格下跌1.28％（通脹調(diào)整為-1.15％），連續(xù)第三個季度下跌 。在最近一季度，租金公寓價格環(huán)比下降了0.22％（調(diào)整通脹率時上漲了0.13％）。
舊的住宅出租公寓：截至2016年第三季度，2016年第二季度年均下降1.5％，2016年第一季度下降0.7％，平均下降1.2％（-1.07％通脹調(diào)整），第四季同比上漲1.4％ 2015年第三季度和2.4％。
新的住宅出租公寓在2016年第三季度平均下降了3.45％（-3.33％通脹調(diào)整），2016年第二季度年均下降3.65％，2016年第一季度為1.97％，2015年第四季度為2.69％，第三季度為1.3％ 2015年和2015年第二季度的3％。
截至2016年第三季度，業(yè)主自用的公寓價格上漲了1.38％（1.51％的通脹調(diào)整），遠遠低于2009年至2012年的平均每年價格上漲5.4％。另一方面，單戶住房價格同比增長1.36％（通貨膨脹調(diào)整幅度為1.49％），2011年第二季度年均上漲1.17％，2016年第一季度上漲1.26％，2015年第四季度上漲2.29％，2015年第三季度回升2.01％。
房地產(chǎn)市場的放緩可歸因于聯(lián)邦政府和瑞士國家銀行為降低市場而采取的措施，采用更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)來降低住房債務(wù)（目前為家庭債務(wù)的90％）。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司W(wǎng)ueest＆Partner AG的統(tǒng)計，中央銀行最近決定放棄對歐元的上限也使得瑞士房地產(chǎn)對外國投資者而言更為昂貴，從而減少了需求。
按地區(qū)：
日內(nèi)瓦湖住宅出租公寓價格下跌幅度最大，截至2016年第三季度為5.4％（-5％通脹調(diào)整）
蘇黎世同期房價下跌2.2％（通脹調(diào)整為-1.8％）
瑞士南部房價下跌2％（通脹調(diào)整為-1.6％）
瑞士央行房價下跌1.6％（通脹調(diào)整為-1.2％）
瑞士東部 房價下跌1.5％（通脹調(diào)整為-1.2％）
瑞士西北部 房價下跌0.6％（通脹調(diào)整為-0.2％）
瑞士西部錄得每年房價漲幅僅為0.8％（通脹調(diào)整為1.2％）
2016年第三季度，伯爾尼的房價維持不變（通貨膨脹調(diào)整后上漲0.4％）
據(jù)當(dāng)?shù)刎敭a(chǎn)專家介紹，瑞士房地產(chǎn)市場預(yù)計在未來幾個月內(nèi)將繼續(xù)看到溫和的房價下滑。
在政府支出疲軟和出口下滑的情況下，瑞士的經(jīng)濟在2016年第三季度出乎意料地停滯不前。根據(jù)國家經(jīng)濟事務(wù)局的統(tǒng)計，季度，實際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率下降至零，低于上一季度的0.6％。去年中央銀行放棄瑞士法郎以來，經(jīng)濟預(yù)計今年將增長1％。根據(jù)國際貨幣基金組織 （IMF）的統(tǒng)計，2015年經(jīng)濟增長僅為0.8％，2014年增長1.9％，2013年為1.8％，2012年為1.1％，2011年為1.9％，2010年為2.9％ 。
當(dāng)?shù)胤績r變動
瑞士房價變動區(qū)
根據(jù)Wüest和Partner的說法，在瑞士，自住公寓的要約中位數(shù)是 2016年第二季度每平方米6,360瑞士法郎（平方米）。同期，單戶住宅的中位數(shù)要求為119萬瑞郎（111萬歐元）。
日內(nèi)瓦擁有最貴的自住公寓，而蘇黎世在2016年第二季度的單戶住宅價格最高。
自建公寓：
在日內(nèi)瓦，中間價為11,710瑞士法郎（10,891歐元）每平方米。
在蘇黎世，中間價是11,260瑞士法郎（10,472歐元）每平方米。
在洛桑，中位數(shù)要求價格為每平方米9,090瑞士法郎（8,454歐元）。
在巴塞爾，中間價是每平方米8,210瑞士法郎（7,635歐元）。
在伯爾尼，中間價為每平方米6,700瑞士法郎（6,231歐元）。
對于單戶住宅：
在蘇黎世，中間價是162萬瑞士法郎（151萬歐元）
在日內(nèi)瓦，要約中位數(shù)為144萬瑞郎（134萬歐元）
在洛桑，中間價是120萬瑞士法郎（112萬歐元）
在巴塞爾，要約中位數(shù)為118萬瑞郎（110萬歐元）
在伯爾尼，要約中位數(shù)為111萬瑞郎（103萬歐元）
從2000年到2012年，瑞士的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展
瑞士房屋市場從2000年到2012年房價漲幅居高不下：
業(yè)主住宅價格上漲67.2％（實質(zhì)為54％）
單身家居價格上漲44.9％（實質(zhì)為33.6％）
舊樓及新樓的租住公寓升幅達44％（實質(zhì)增長32.7％）
強勁的價格上漲是由于二十世紀(jì)九十年代房屋大崩潰后，俄羅斯央行貨幣寬松政策在90年代末和21世紀(jì)初期。從1990年至1992年的高峰期，按揭利率在2000 - 2001年平均下降至4.3％，2003年至2006年下降3％。
瑞士房地產(chǎn)價格指數(shù)
隨著新房租金的上漲，房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，投資者們迅速搶購了新單位。二零零零年至二零零八年，舊式租住公寓指數(shù)上漲百分之二十九點四（實質(zhì)上升百分之十八點九），但新租住公寓指數(shù)則上升百分之八十一（實質(zhì)為百分之三十八點六）。從二零零一年中至二零零二年期間，新增租住公寓指數(shù)同比上升17.8％，而舊式租住公寓指數(shù)則上升了3％。
開發(fā)商通過增加新租賃單位的供應(yīng)來回應(yīng)。舊單位的業(yè)主也翻新或翻新了他們的單位。競爭的加劇導(dǎo)致價格漲幅放緩，新單位價格下跌。
由于全球危機，2008年下半年房價大幅上漲。隨著全球經(jīng)濟開始復(fù)蘇，2009 - 10年度增長速度放緩，并在2011年再次加速。自那時以來，房屋市場錄得溫和的房價上漲。
抵押貸款利率驚人的低
抵押貸款利率繼續(xù)下降。2016年9月，新增按揭貸款的平均利率為：
變動：2.64％，略低于去年同期的2.68％
固定至1年期限：1.13％，低于去年同期的1.19％
固定至3年期限：1.11％，低于去年同期的1.17％
固定至5年期限：1.18％，低于去年同期的1.32％
固定至7年期限：1.32％，低于去年同期的1.57％
固定為10年：1.52％，低于去年同期的1.95％
然而，現(xiàn)在更難獲得貸款。聯(lián)邦委員會于2013年2月決定實施反循環(huán)資本緩沖（CCB），以防止房地產(chǎn)市場進一步過熱。
瑞士抵押貸款利率
從2013年9月30日起，銀行必須持有其抵押貸款組合中所有風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)的1％。因此，抵押貸款利率在2013年開始上漲，但從未上漲3％以上。然后在2014年1月，建行升至2％，主要是為了緩解銀行面臨房價上漲的風(fēng)險，防止房地產(chǎn)泡沫。
盡管如此，由于瑞士央行企圖遏制瑞士法郎升值，2014年12月央行的關(guān)鍵利率下降至-0.75％至0.25％，抵押貸款利率在2014年再次下滑。2016年12月，中央銀行將關(guān)鍵利率維持在-0.25％至-1.25％的范圍，自2015年1月以來不變。
瑞士貸款人一般保守。借款人必須支付20％至5％的貸款價值。在2015年，約90％的銀行抵押貸款的貸款價值（LTV）比率低于房地產(chǎn)價值的三分之二。
抵押貸款市場依然高度杠桿
瑞士抵押貸款市場的規(guī)模在2015年約占國內(nèi)生產(chǎn)總值的145％，高于2014年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的140％，遠遠高于2000年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的97％，1990年僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的60％。 SNB。
瑞士抵押貸款
2016年9月，按揭貸款余額9488.1億元，達884.7億歐元，比上年同期增長約2.6％，自2000年以來上升113％。其中貸款總額約99％為國內(nèi)，其余1％為外國人。抵押貸款持續(xù)上漲主要是由于創(chuàng)紀(jì)錄的低利率。
外國人大量在瑞士定居
瑞士凈移民率
根據(jù)移民局（SEM）的數(shù)據(jù)，瑞士在2015年是世界上人均最大的移民人數(shù)，幾乎占總?cè)丝诘?5％。這顯著影響房價走勢。
2015年，在瑞士永久居住的外國人超過200萬人，占全國820萬人口的四分之一。歐洲人占該國永久性外國人口的85％左右。更具體地說，意大利人占全國最大的外國人群體，其次是德國人，葡萄牙人，法國人和科索沃人。
日內(nèi)瓦的外國人人數(shù)是41％，其次是巴塞爾市（35％）和沃州（34％）。
外國人傾向于留下“外國人”，因為瑞士是世界上最嚴(yán)格的公民要求之一。它需要12年的“永久，法定，公告”居留權(quán)，充分融入瑞士文化和社區(qū)，掌握其中一種正式語言。
永久性外國人的年度增長率從1999年至2006年的平均水平21,360人急劇上升至2008年的67,622人，其后有所回落。2015年，永久性外國人凈額增長71,495人，低于2014年的78,902人，同比大幅上升，從2012年的53,975人。
在瑞士和外國人的移民方面，2015年約有188,500人到瑞士居住，其中116,600人離開了全國，凈移民達71,900人。
外資購買嚴(yán)重受限
瑞士業(yè)主占用住房
瑞士長期限制向外國人出售財產(chǎn)。獲得冠軍之前需要獲得州的授權(quán)。每個州都有略微不同的規(guī)則，規(guī)則甚至不同于公社內(nèi)的公社。此外，聯(lián)邦政府還為尋求在瑞士收購物業(yè)的非居民外國人設(shè)定了年度許可證配額。
一般來說，外國人在法語區(qū)有最大的財產(chǎn)選擇。最自由的州是沃州，其中包括像Villars這樣的山區(qū)，外國人幾乎可以買到任何財產(chǎn)，并立即轉(zhuǎn)售。
租金收益差; 買不到外國人
瑞士主要城市的租金收益率相當(dāng)?shù)汀８鶕?jù)全球物業(yè)指導(dǎo)研究所的數(shù)據(jù)，在日內(nèi)瓦，幾個國際組織，即紅十字會，世貿(mào)組織，衛(wèi)生組織和國際勞工組織，租賃公寓在2016年8月份從2.8％下降到3.3％，從兩年前的3.2％下降到3.8％ 。與較大的公司相比，較小的公寓租金收益率較高。
蘇黎世是瑞士最大的城市和金融資本，公寓的總租金收益率在2016年8月平均為3.27％，與兩年前幾乎沒有變化。
在日內(nèi)瓦，一個120平方米。根據(jù)全球物業(yè)指南，2016年8月，公寓每月可租用約3,827歐元。另一方面，在蘇黎世，同樣的財產(chǎn)可以每月租用約3,950歐元。
根據(jù)房地產(chǎn)公司W(wǎng)üest和Partner，房屋租金比上年平均增長了0.5％。根據(jù)Wüest和Partner的預(yù)測，在需求疲軟和供應(yīng)不斷增加的情況下，租金預(yù)計今年將略有下降0.3％，是10年來的首次。
“過去十二個月來，高建筑業(yè)的供應(yīng)量增加了26％。Wüest和Partner表示：2016年中期，瑞士的租金有158,000套，是1997年以來的最高水平。
“雖然出租公寓的數(shù)量有所增加，但需求卻有所減弱。這部分是由于人口增長較慢，“Wüest和Partner補充說。
按地區(qū)：
在瑞士西部，2016年租金預(yù)計同比下降0.8％
在日內(nèi)瓦湖地區(qū)，2016年租金預(yù)計同比下降0.6％
在瓦萊州州，2016年的租金將同比下降約2.1％
在大蘇黎世地區(qū)，2016年租金預(yù)計同比微升0.3％
意大利語的提契諾州，預(yù)計2016年租金同比上漲0.8％
除了補貼住房外，買房市場對外國人仍然是非常有限的。根據(jù)聯(lián)邦司法部的數(shù)據(jù)，外國人購買住宅房地產(chǎn)“需要事先授權(quán)并被禁止，因為沒有理由授予授權(quán)”。
外國人如果構(gòu)建補貼住房，即與建設(shè)相同類型房屋的租金合理的住房相比，可以獲得租賃單位的許可，或獲得新建同類房屋當(dāng)時有一個當(dāng)?shù)氐淖》慷倘�。這個原因只適用于弗里堡，日內(nèi)瓦，格林斯，汝拉，納沙泰爾，提契諾州，沃州和瓦萊州。
租客法
瑞士擁有歐洲最低的自住率。然而，根據(jù)歐盟統(tǒng)計局 和 房地美的數(shù)據(jù)，更多的自置居所的趨勢從1990年的31％上升到近44％ 。養(yǎng)老金法律的變化有所幫助 - 現(xiàn)在可以從強制性和自愿性的所有養(yǎng)老金賬戶中提取資金。但租房比例依然高達56.2％左右。
一個原因是極端的租客法律。租金增加必須由房東的成本增加證明。租客也受到不受驅(qū)逐的保護。
稅務(wù)機關(guān)也不鼓勵業(yè)主入住; 財產(chǎn)被視為具有財富稅的資產(chǎn)，以及估算租金收入的所得稅。瑞士的所得稅稅率可以輕易地超過50％，居世界前茅。資本收益也在州級征稅，利率與所有權(quán)持續(xù)時間不同。
在瑞士央行取消匯率上限之后，瑞士法郎強烈反應(yīng)
瑞士匯率
2015年1月15日，瑞士法郎兌換主要貨幣，瑞士央行取消了其兌換匯率1.20 = 1歐元匯率上限。瑞士法郎立即上漲了39％，兌歐元上漲了近30％。
這個上限是在2011年推出的，當(dāng)時投資者逃離了瑞士資產(chǎn)危機嚴(yán)重的歐元。瑞士出口商在2011年3月瑞士法郎漲幅超過1.10美元時，因為犯規(guī)而哭泣。在希臘主權(quán)債務(wù)危機期間，2011年6月，瑞士出口商漲至1.20美元。2011年8月飆升至1.30美元。
匯率上限阻止本幣兌主要貨幣升值。
不過最近，瑞士央行決定放棄歐洲央行（ECB）面臨貨幣寬松政策的上限，認為瑞士法郎對避險貨幣的需求增加將無法維護上限。
根據(jù)瑞士國家銀行的數(shù)據(jù)，截至2016年11月，法郎兌歐元升值11.5％，平均每月匯率為1.0759瑞士法郎= 1歐元。
經(jīng)濟增長乏力
瑞士gdp通貨膨脹
在政府支出疲軟和出口下滑的情況下，瑞士的經(jīng)濟在2016年第三季度出乎意料地停滯不前。根據(jù)國家經(jīng)濟事務(wù)局的統(tǒng)計，季度，實際國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率下降至零，低于上一季度的0.6％。這是中央銀行放棄瑞士法郎上限后一年多以來最弱的表現(xiàn)。
據(jù)IMF統(tǒng)計，2015年經(jīng)濟增長僅為0.8％，2014年增長1.9％，2013年為1.8％，2012年為1.1％，2011年為1.9％，2010年為2.9％。瑞士經(jīng)濟去年遭受損失主要是由于法郎，盡管歷史低迷，但被認為“被高估”。預(yù)計今年經(jīng)濟增長1％，2017年增長1.3％。
2004年至2007年，經(jīng)濟增長相對較強，年均GDP增長3.5％。然而隨著全球金融危機，2008年經(jīng)濟增長放緩至2.2％。截至2008年第四季度，瑞士正處于衰退期。在2009年，國內(nèi)生產(chǎn)總值下降了2.1％，然后在2010年恢復(fù)正增長。
瑞士核心通脹
根據(jù)國務(wù)院經(jīng)濟事務(wù)局的統(tǒng)計，2016年11月，整體失業(yè)率與上月持平，為3.3％。從2000年到2015年，失業(yè)人數(shù)平均為3％，2016年11月，全國失業(yè)人員約為149,228人，比上月增加4,697人。
根據(jù)國際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)，該國的失業(yè)率預(yù)計今年將略有上升至3.5％，然后在2017年恢復(fù)至3.4％。
瑞士消費者價格仍在下滑。根據(jù)瑞士聯(lián)邦統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2016年10月，核心通縮為0.26％，略高于去年同期0.75％的跌幅。2012年至2015年，消費價格平均下降了0.5％。
