預(yù)計(jì)希臘經(jīng)濟(jì)今年將增長(zhǎng)2.7％，2018年增長(zhǎng)3.1％，主要是旅游業(yè)高漲。經(jīng)過(guò)七年的房?jī)r(jià)下跌，事情正在轉(zhuǎn)機(jī)。 在希臘的城市地區(qū)，房?jī)r(jià)在2016年下降了0.46剛％，最低的年度下降，房?jī)r(jià)自2009年以來(lái)，根據(jù)希臘銀行。通貨膨脹調(diào)整后，房?jī)r(jià)實(shí)際略有上漲0.03％。
主要城市也有改善：
在 雅典，2016年，公寓的平均價(jià)格下降了0.35％（實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)了0.15％），2015年下降了4.99％，2014年下降了6.8％，2013年為11.45％，2012年為12.91％;根據(jù)希臘銀行， 2011年為8％。
在 該國(guó)第二大城市塞薩洛尼基，2016年房?jī)r(jià)下跌了0.5％（即通貨膨脹調(diào)整幅度不變）。
在 其他城市（不包括雅典和塞薩洛尼基），2016年房?jī)r(jià)略有下降0.6％（實(shí)質(zhì)下跌0.1％），較2015年同比回落5％，創(chuàng)2008年以來(lái)最低水平。
希臘住宅物業(yè)價(jià)格較2008年高點(diǎn)下跌了42％（實(shí)質(zhì)下跌了45.2％）。
盡管有輕微的改善，但活動(dòng)依然令人沮喪。根據(jù)普華永道于2016年10月發(fā)布的報(bào)告，自2008年以來(lái)，希臘的住房交易數(shù)量已經(jīng)下降了72％。
住宅建設(shè)繼續(xù)下降，建筑許可證在2016年下降6.9％至僅12,500個(gè)單位，與2004年至2007年每年發(fā)放的7萬(wàn)至8萬(wàn)個(gè)許可證形成鮮明對(duì)比。雅典的建筑許可證在2016年下降了1.4％早。
普華永道說(shuō)，預(yù)計(jì)希臘房?jī)r(jià)每年從現(xiàn)在開(kāi)始每年都會(huì)增長(zhǎng)0.6％。普華永道說(shuō)：“希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇速度要慢于希臘經(jīng)濟(jì)，除非推動(dòng)需求和減少供過(guò)于求的政策得以實(shí)施。
為了恢復(fù)房屋市場(chǎng)，希臘政府最近向非歐盟投資者提供了購(gòu)買或租賃價(jià)值超過(guò)25萬(wàn)歐元的物業(yè)的住所。居住計(jì)劃與匈牙利，西班牙和葡萄牙采取的措施類似。該計(jì)劃有效期為五年，可以更新。
不過(guò)，希臘房地產(chǎn)稅非常高，繼續(xù)阻礙了需求。事實(shí)上，自全球金融危機(jī)以來(lái)，物業(yè)稅已增加了七倍。2016年，希臘人的財(cái)產(chǎn)稅總額達(dá)35億歐元，高于2014年的30億歐元，2009年僅為5億歐元。
根據(jù)歐盟委員會(huì)的預(yù)測(cè)，2016年希臘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了0.3％左右，較早前估計(jì)下降0.3％。經(jīng)過(guò)2014年短暫復(fù)蘇，希臘經(jīng)濟(jì)在2015年恢復(fù)衰退，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在實(shí)行資本管制和關(guān)閉大部分銀行的情況下，下降了0.2％。在此之前，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）表示，2013年該國(guó)的實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2013年下降了3.2％，2012年為7.3％，2011年為9.1％，2010年為5.5％，2009年為4.3％，2008年為0.3％。預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.7％，2018年再增長(zhǎng)3.1％。
跟蹤下降
希臘價(jià)格住宅指數(shù)
希臘曾經(jīng)是一個(gè)幸福的國(guó)家。房地產(chǎn)代理商報(bào)告，2004年海上物業(yè)的年價(jià)格漲幅達(dá)30％至40％。雅典的房?jī)r(jià)在2006年上漲了11.2％，之前在2007年放緩至6.2％。
但隨后危機(jī)爆發(fā)，住宅樓價(jià)開(kāi)始下滑。這里是雅典的價(jià)格：
2008年，雅典房?jī)r(jià)下跌0.77％（實(shí)質(zhì)跌幅為3.59％）
2009年房?jī)r(jià)下跌4.21％（實(shí)質(zhì)下跌-5.99％）
2010年房?jī)r(jià)下跌5.83％（實(shí)質(zhì)跌幅為-10.45％）
2011年房?jī)r(jià)下跌7.97％（實(shí)質(zhì)跌幅為10.4％）
2012年房?jī)r(jià)大跌12.94％（實(shí)質(zhì)升幅為13.92％）
2013年房?jī)r(jià)暴跌11.45％（實(shí)質(zhì)跌幅為-9.48％）
2014年，房?jī)r(jià)下跌6.8％（實(shí)質(zhì)下跌-5.05％）
2015年房?jī)r(jià)下跌4.99％（實(shí)質(zhì)跌幅為-4.43％）。
當(dāng)歐元在1999年首次出現(xiàn)時(shí)，由于預(yù)算赤字高和通貨膨脹，希臘被排除在外。令人尷尬的是，希臘似乎清理了自己的行為，并修復(fù)了其財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。到2001年1月，它能夠以歐元作為官方貨幣。
然而，2004年11月，希臘承認(rèn)，它已經(jīng)搞砸了它的數(shù)字進(jìn)入歐元區(qū)。自1999年以來(lái)，它的預(yù)算赤字從未在歐盟境內(nèi)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3％以內(nèi)。20??10年初，希臘已經(jīng)向高盛銀行和其他銀行提供了真正的債務(wù)和借款。
希臘預(yù)算赤字
希臘的歐元通行導(dǎo)致了債務(wù)融資增長(zhǎng)和赤字支出的循環(huán)。獲得廉價(jià)資金使其能夠持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的增長(zhǎng)，政府官員認(rèn)為自己有更高的收入和退休金以及慷慨的退休金和獎(jiǎng)金來(lái)自我報(bào)酬。官僚機(jī)構(gòu)也blo腫，人手不足。
支出的增加使國(guó)債從2006年的2222億歐元增加到2013年的3112億歐元，增長(zhǎng)了42.4％。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)，2015年國(guó)債從2014年的3,197億歐元下降到2015年的3115億歐元。但是，2016年，政府債務(wù)再次增加到321.8億元。從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值百分比來(lái)看，國(guó)債從2006年的103.6％上升到2012年的159.6％，到2016年達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的183.4％。
價(jià)格不負(fù)責(zé)任的支出
當(dāng)顯而易見(jiàn)的是，消費(fèi)狂潮是不可持續(xù)的，債權(quán)人和歐盟與國(guó)際貨幣基金組織等其他國(guó)際機(jī)構(gòu)要求希臘減少支出，包括工資和養(yǎng)老金。
遭受了嚴(yán)重的抵制，體現(xiàn)在公眾抗議和騷亂。
尋求新的任務(wù)，新民主黨要求比要求提前兩年進(jìn)行一次選舉，并由隨后擔(dān)任總理的帕潘德里歐率領(lǐng)的泛希臘社會(huì)主義運(yùn)動(dòng)（PASOK）打敗了他們。但是，帕潘德里歐在2009年10月上任后透露，赤字遠(yuǎn)高于以前的政府所言。他發(fā)誓要縮小公共部門，打擊猖獗的逃稅。
2010年5月，歐洲領(lǐng)導(dǎo)人和國(guó)際貨幣基金組織（貨幣基金組織）同意為希臘提供三年期的1,100億歐元救助金，這與追加的緊縮措施有關(guān)。這些舉措導(dǎo)致2010年4％的經(jīng)濟(jì)衰退。
歐盟于2012年2月再次提供1300億歐元的救助貸款，挽救了該國(guó)離開(kāi)歐元。然而，救助貸款包括作為希臘應(yīng)批準(zhǔn)進(jìn)一步緊縮一攬子計(jì)劃的條件。
面對(duì)已經(jīng)高昂的公共苦難的削減和更多削減的持續(xù)需求導(dǎo)致激進(jìn)的左派黨Syriza的興起，這是一個(gè)不同因素的聯(lián)盟。當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)人亞歷克西斯·齊普拉斯（Alexis Tsipras）領(lǐng)導(dǎo)敘利亞在政府多數(shù)崩潰時(shí)取得勝利。Syriza于2015年1月26日上任。新的反緊縮聯(lián)盟誓言重新談判歐盟 - 國(guó)際貨幣基金組織的救助計(jì)劃，認(rèn)為緊縮政策甚至有助于破壞經(jīng)濟(jì)，希臘希望減少債務(wù)。
盡管津巴布韋以前承諾“不再有救助，沒(méi)有更多的提交，沒(méi)有更多的黑社會(huì)”希臘及其債權(quán)人在2015年8月同意第三次救助，價(jià)值860億歐元，進(jìn)一步削減開(kāi)支，作為交易的一部分，政府通過(guò)了2016年5月的養(yǎng)老金和稅費(fèi)改革法案，旨在為大多數(shù)希臘人增加稅收和增加社會(huì)保障和養(yǎng)老金，從而節(jié)省54億歐元的預(yù)算。
該國(guó)希望在2017年4月之前進(jìn)行另一項(xiàng)全面協(xié)議，包括與貸款人就勞動(dòng)和能源改革，財(cái)政問(wèn)題和中期債務(wù)重組達(dá)成協(xié)議。
“在我看來(lái)，取得了重大進(jìn)展……”在四月份之前，全面處理債務(wù)中期措施是完全可行的，“Tsipras說(shuō)。
然而，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家更為悲觀。國(guó)際貨幣基金組織一再表示，希臘不可能想到償還債務(wù)。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，歐元的建立是一個(gè)錯(cuò)誤，但是對(duì)于要做什么沒(méi)有一致意見(jiàn)。同時(shí)希臘的壓力仍然沒(méi)有突破。
抵押貸款市場(chǎng)繼續(xù)縮小
希臘新房貸款
抵押貸款市場(chǎng)在2016年底達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的34.9％，低于2015年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的38.3％，是2009年以來(lái)的最低水平。優(yōu)秀住房貸款比2010年的峰值下降了23％以上。
新的住房貸款在2016年下降到4.78億歐元，從2010年的66億歐元，到2006年的154億歐元，即新增貸款市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)質(zhì)崩潰。
許多業(yè)主不能償還。希臘銀行持有大約108億歐元的不良貸款，只有不到一半的貸款。其中約41％是拖欠抵押貸款。
根據(jù)希臘銀行的數(shù)據(jù)，2016年不良貸款的比例從2010年的31.6％，2014年的28.6％和2010年的10％上升到2016年的32.1％。
根據(jù)希臘銀行的統(tǒng)計(jì)，自全球金融危機(jī)以來(lái)，按照銀行貸款，所有交易中，現(xiàn)金基礎(chǔ)交易占約20％，僅占20％。
希臘住房貸款
2010年制定的“Katselis法”凍結(jié)了抵押債務(wù)的抵押品，抵押貸款債務(wù)價(jià)值高達(dá)20萬(wàn)歐元，家庭年收入低于35,000歐元。這些房主也應(yīng)該至少支付其每月凈收入的10％抵押貸款。
法律在2014年年底到期，但政府繼續(xù)為初級(jí)住宅提供保護(hù)，特別是收入低于貧困線的家庭。根據(jù)阿爾法住宅物業(yè)（Alpha Residential Properties）的數(shù)據(jù)，2016年將約有10,500套房屋轉(zhuǎn)移到該州，作為扣押，自愿轉(zhuǎn)讓或免責(zé)承諾。不過(guò)，政府最近表示計(jì)劃在2017年底之前，暫停向該州發(fā)放債務(wù)的抵押抵押品抵押手續(xù)。
抵押貸款利率低
新房貸款：
二零零七年一月份初期固定利率（IRF）最高一年期貸款的平均按揭利率為2.57％，略高于2015年1月的2.35％，遠(yuǎn)低于2008年1月的4.61％的利率。
1年至5年的IRF貸款平均按揭利率下降至2017年1月的2.73％，低于2015年1月的4.71％和2008年1月的4.14％。
二零一零年一月份，IRF為5至10年的貸款平均按揭利率為4.35％，低于2008年1月的5.23％。
希臘利率
沒(méi)有利率較高的貸款利率較長(zhǎng)的IRF，這意味著貸款這些類型的貸款已經(jīng)停止了。
優(yōu)待房貸：
平均按揭利率為1年至5年的IRF貸款利率為3.76％，略高于2016年1月的3.62％，但低于2008年1月的5.49％。
二零一一年一月，IRF超過(guò)五年的貸款平均按揭利率下降至2.38％，低于二零一六年一月的2.79％及二零零八年一月的5.06％。
希臘住房市場(chǎng)很容易受到利率波動(dòng)的影響，因?yàn)榇蠖鄶?shù)住房貸款的IRF只有一年。自2009年下半年以來(lái)，70％以上的新房貸款至少每年可調(diào)利率。
租金收益率仍然很差; 租金下降
希臘住宅租金
盡管住宅物業(yè)價(jià)格下滑，希臘的總租金收益仍然很差。
總租金收益率在120平方米。根據(jù)“ 全球物業(yè)指南” 2016年7月的調(diào)查結(jié)果，雅典中央公寓的房?jī)r(jià)約為4.1％，略高于去年同期的3.8％。這相當(dāng)不錯(cuò)。較大的公寓收入較少，約為3.5％。在這個(gè)層次上，成為房東的理由是很難證明的。
雅典郊區(qū)的公寓的收益率從3.75％至4.16％不等。同樣，郊區(qū)的房屋產(chǎn)量也很低，從3.08％到3.39％不等。
在克里特島，公寓的總租金收益率約為3％。像雅典一樣，小型公寓往往會(huì)獲得更高的收益。
住宅租金繼續(xù)下滑，雖然步伐較慢。根據(jù)希臘銀行統(tǒng)計(jì)， 2016年中央銀行住房租金指數(shù)較上年下降2.6％，按2015年年度下降4.4％，2014年7.7％，2013年6.8％，2012年下降2.1％。
雅典每月租金為每平方米。根據(jù)“全球物業(yè)指南”，全球每平方米售價(jià)介于7歐元至10.5歐元之間。在克里特，每平方米租金。公寓的面積約為每平方米4歐元至6歐元。
約四分之三的希臘人是房主。根據(jù)歐洲抵押貸款聯(lián)合會(huì) （EMF）的數(shù)據(jù)，2012年希臘的房屋擁有率相對(duì)較高，為75.9％ 。租賃市場(chǎng)占2004年住房股份的20％，低于1991年的24％。
快速城市化導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的二分法。2001年的一份報(bào)告顯示，大約34％的住房存在空缺，主要是農(nóng)村地區(qū)。這些單位通常是破舊的，或需要全面康復(fù)。
另一方面，城市居民單位是歐洲人口最多的地區(qū)之一。大多數(shù)孩子在成年后繼續(xù)與父母同住。降低公證費(fèi)從房地產(chǎn)價(jià)值的1.2％降至1％顯然不足以降低交易成本，增加了首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
