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最新希臘房?jī)r(jià)現(xiàn)狀解析

來(lái)源:歐洲購(gòu)房網(wǎng)作者:歐洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間:2017/8/3

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  預(yù)計(jì)希臘經(jīng)濟(jì)今年將增長(zhǎng)2.7%,2018年增長(zhǎng)3.1%,主要是旅游業(yè)高漲。經(jīng)過(guò)七年的房?jī)r(jià)下跌,事情正在轉(zhuǎn)機(jī)。 在希臘的城市地區(qū),房?jī)r(jià)在2016年下降了0.46剛%,最低的年度下降,房?jī)r(jià)自2009年以來(lái),根據(jù)希臘銀行。通貨膨脹調(diào)整后,房?jī)r(jià)實(shí)際略有上漲0.03%。
  
  主要城市也有改善:
  
  在  雅典,2016年,公寓的平均價(jià)格下降了0.35%(實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)了0.15%),2015年下降了4.99%,2014年下降了6.8%,2013年為11.45%,2012年為12.91%;根據(jù)希臘銀行, 2011年為8%。
  
  在  該國(guó)第二大城市塞薩洛尼基,2016年房?jī)r(jià)下跌了0.5%(即通貨膨脹調(diào)整幅度不變)。
  
  在  其他城市(不包括雅典和塞薩洛尼基),2016年房?jī)r(jià)略有下降0.6%(實(shí)質(zhì)下跌0.1%),較2015年同比回落5%,創(chuàng)2008年以來(lái)最低水平。
  
  希臘住宅物業(yè)價(jià)格較2008年高點(diǎn)下跌了42%(實(shí)質(zhì)下跌了45.2%)。
  
  盡管有輕微的改善,但活動(dòng)依然令人沮喪。根據(jù)普華永道于2016年10月發(fā)布的報(bào)告,自2008年以來(lái),希臘的住房交易數(shù)量已經(jīng)下降了72%。
  
  住宅建設(shè)繼續(xù)下降,建筑許可證在2016年下降6.9%至僅12,500個(gè)單位,與2004年至2007年每年發(fā)放的7萬(wàn)至8萬(wàn)個(gè)許可證形成鮮明對(duì)比。雅典的建筑許可證在2016年下降了1.4%早。
  
  普華永道說(shuō),預(yù)計(jì)希臘房?jī)r(jià)每年從現(xiàn)在開(kāi)始每年都會(huì)增長(zhǎng)0.6%。普華永道說(shuō):“希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇速度要慢于希臘經(jīng)濟(jì),除非推動(dòng)需求和減少供過(guò)于求的政策得以實(shí)施。
  
  為了恢復(fù)房屋市場(chǎng),希臘政府最近向非歐盟投資者提供了購(gòu)買或租賃價(jià)值超過(guò)25萬(wàn)歐元的物業(yè)的住所。居住計(jì)劃與匈牙利,西班牙和葡萄牙采取的措施類似。該計(jì)劃有效期為五年,可以更新。
  
  不過(guò),希臘房地產(chǎn)稅非常高,繼續(xù)阻礙了需求。事實(shí)上,自全球金融危機(jī)以來(lái),物業(yè)稅已增加了七倍。2016年,希臘人的財(cái)產(chǎn)稅總額達(dá)35億歐元,高于2014年的30億歐元,2009年僅為5億歐元。
  
  根據(jù)歐盟委員會(huì)的預(yù)測(cè),2016年希臘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了0.3%左右,較早前估計(jì)下降0.3%。經(jīng)過(guò)2014年短暫復(fù)蘇,希臘經(jīng)濟(jì)在2015年恢復(fù)衰退,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在實(shí)行資本管制和關(guān)閉大部分銀行的情況下,下降了0.2%。在此之前,國(guó)際貨幣基金組織(IMF)表示,2013年該國(guó)的實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2013年下降了3.2%,2012年為7.3%,2011年為9.1%,2010年為5.5%,2009年為4.3%,2008年為0.3%。預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.7%,2018年再增長(zhǎng)3.1%。
  
  跟蹤下降
  
  希臘價(jià)格住宅指數(shù)
  
  希臘曾經(jīng)是一個(gè)幸福的國(guó)家。房地產(chǎn)代理商報(bào)告,2004年海上物業(yè)的年價(jià)格漲幅達(dá)30%至40%。雅典的房?jī)r(jià)在2006年上漲了11.2%,之前在2007年放緩至6.2%。
  
  但隨后危機(jī)爆發(fā),住宅樓價(jià)開(kāi)始下滑。這里是雅典的價(jià)格:
  
  2008年,雅典房?jī)r(jià)下跌0.77%(實(shí)質(zhì)跌幅為3.59%)
  
  2009年房?jī)r(jià)下跌4.21%(實(shí)質(zhì)下跌-5.99%)
  
  2010年房?jī)r(jià)下跌5.83%(實(shí)質(zhì)跌幅為-10.45%)
  
  2011年房?jī)r(jià)下跌7.97%(實(shí)質(zhì)跌幅為10.4%)
  
  2012年房?jī)r(jià)大跌12.94%(實(shí)質(zhì)升幅為13.92%)
  
  2013年房?jī)r(jià)暴跌11.45%(實(shí)質(zhì)跌幅為-9.48%)
  
  2014年,房?jī)r(jià)下跌6.8%(實(shí)質(zhì)下跌-5.05%)
  
  2015年房?jī)r(jià)下跌4.99%(實(shí)質(zhì)跌幅為-4.43%)。
  
  當(dāng)歐元在1999年首次出現(xiàn)時(shí),由于預(yù)算赤字高和通貨膨脹,希臘被排除在外。令人尷尬的是,希臘似乎清理了自己的行為,并修復(fù)了其財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。到2001年1月,它能夠以歐元作為官方貨幣。
  
  然而,2004年11月,希臘承認(rèn),它已經(jīng)搞砸了它的數(shù)字進(jìn)入歐元區(qū)。自1999年以來(lái),它的預(yù)算赤字從未在歐盟境內(nèi)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3%以內(nèi)。20??10年初,希臘已經(jīng)向高盛銀行和其他銀行提供了真正的債務(wù)和借款。
  
  希臘預(yù)算赤字
  
  希臘的歐元通行導(dǎo)致了債務(wù)融資增長(zhǎng)和赤字支出的循環(huán)。獲得廉價(jià)資金使其能夠持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
  
  隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的增長(zhǎng),政府官員認(rèn)為自己有更高的收入和退休金以及慷慨的退休金和獎(jiǎng)金來(lái)自我報(bào)酬。官僚機(jī)構(gòu)也blo腫,人手不足。
  
  支出的增加使國(guó)債從2006年的2222億歐元增加到2013年的3112億歐元,增長(zhǎng)了42.4%。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的數(shù)據(jù),2015年國(guó)債從2014年的3,197億歐元下降到2015年的3115億歐元。但是,2016年,政府債務(wù)再次增加到321.8億元。從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值百分比來(lái)看,國(guó)債從2006年的103.6%上升到2012年的159.6%,到2016年達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的183.4%。
  
  價(jià)格不負(fù)責(zé)任的支出
  
  當(dāng)顯而易見(jiàn)的是,消費(fèi)狂潮是不可持續(xù)的,債權(quán)人和歐盟與國(guó)際貨幣基金組織等其他國(guó)際機(jī)構(gòu)要求希臘減少支出,包括工資和養(yǎng)老金。
  
  遭受了嚴(yán)重的抵制,體現(xiàn)在公眾抗議和騷亂。
  
  尋求新的任務(wù),新民主黨要求比要求提前兩年進(jìn)行一次選舉,并由隨后擔(dān)任總理的帕潘德里歐率領(lǐng)的泛希臘社會(huì)主義運(yùn)動(dòng)(PASOK)打敗了他們。但是,帕潘德里歐在2009年10月上任后透露,赤字遠(yuǎn)高于以前的政府所言。他發(fā)誓要縮小公共部門,打擊猖獗的逃稅。
  
  2010年5月,歐洲領(lǐng)導(dǎo)人和國(guó)際貨幣基金組織(貨幣基金組織)同意為希臘提供三年期的1,100億歐元救助金,這與追加的緊縮措施有關(guān)。這些舉措導(dǎo)致2010年4%的經(jīng)濟(jì)衰退。
  
  歐盟于2012年2月再次提供1300億歐元的救助貸款,挽救了該國(guó)離開(kāi)歐元。然而,救助貸款包括作為希臘應(yīng)批準(zhǔn)進(jìn)一步緊縮一攬子計(jì)劃的條件。
  
  面對(duì)已經(jīng)高昂的公共苦難的削減和更多削減的持續(xù)需求導(dǎo)致激進(jìn)的左派黨Syriza的興起,這是一個(gè)不同因素的聯(lián)盟。當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)人亞歷克西斯·齊普拉斯(Alexis Tsipras)領(lǐng)導(dǎo)敘利亞在政府多數(shù)崩潰時(shí)取得勝利。Syriza于2015年1月26日上任。新的反緊縮聯(lián)盟誓言重新談判歐盟 - 國(guó)際貨幣基金組織的救助計(jì)劃,認(rèn)為緊縮政策甚至有助于破壞經(jīng)濟(jì),希臘希望減少債務(wù)。
  
  盡管津巴布韋以前承諾“不再有救助,沒(méi)有更多的提交,沒(méi)有更多的黑社會(huì)”希臘及其債權(quán)人在2015年8月同意第三次救助,價(jià)值860億歐元,進(jìn)一步削減開(kāi)支,作為交易的一部分,政府通過(guò)了2016年5月的養(yǎng)老金和稅費(fèi)改革法案,旨在為大多數(shù)希臘人增加稅收和增加社會(huì)保障和養(yǎng)老金,從而節(jié)省54億歐元的預(yù)算。
  
  該國(guó)希望在2017年4月之前進(jìn)行另一項(xiàng)全面協(xié)議,包括與貸款人就勞動(dòng)和能源改革,財(cái)政問(wèn)題和中期債務(wù)重組達(dá)成協(xié)議。
  
  “在我看來(lái),取得了重大進(jìn)展……”在四月份之前,全面處理債務(wù)中期措施是完全可行的,“Tsipras說(shuō)。
  
  然而,許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家更為悲觀。國(guó)際貨幣基金組織一再表示,希臘不可能想到償還債務(wù)。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,歐元的建立是一個(gè)錯(cuò)誤,但是對(duì)于要做什么沒(méi)有一致意見(jiàn)。同時(shí)希臘的壓力仍然沒(méi)有突破。
  
  抵押貸款市場(chǎng)繼續(xù)縮小
  
  希臘新房貸款
  
  抵押貸款市場(chǎng)在2016年底達(dá)到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的34.9%,低于2015年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的38.3%,是2009年以來(lái)的最低水平。優(yōu)秀住房貸款比2010年的峰值下降了23%以上。
  
  新的住房貸款在2016年下降到4.78億歐元,從2010年的66億歐元,到2006年的154億歐元,即新增貸款市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)質(zhì)崩潰。
  
  許多業(yè)主不能償還。希臘銀行持有大約108億歐元的不良貸款,只有不到一半的貸款。其中約41%是拖欠抵押貸款。
  
  根據(jù)希臘銀行的數(shù)據(jù),2016年不良貸款的比例從2010年的31.6%,2014年的28.6%和2010年的10%上升到2016年的32.1%。
  
  根據(jù)希臘銀行的統(tǒng)計(jì),自全球金融危機(jī)以來(lái),按照銀行貸款,所有交易中,現(xiàn)金基礎(chǔ)交易占約20%,僅占20%。
  
  希臘住房貸款
  
  2010年制定的“Katselis法”凍結(jié)了抵押債務(wù)的抵押品,抵押貸款債務(wù)價(jià)值高達(dá)20萬(wàn)歐元,家庭年收入低于35,000歐元。這些房主也應(yīng)該至少支付其每月凈收入的10%抵押貸款。
  
  法律在2014年年底到期,但政府繼續(xù)為初級(jí)住宅提供保護(hù),特別是收入低于貧困線的家庭。根據(jù)阿爾法住宅物業(yè)(Alpha Residential Properties)的數(shù)據(jù),2016年將約有10,500套房屋轉(zhuǎn)移到該州,作為扣押,自愿轉(zhuǎn)讓或免責(zé)承諾。不過(guò),政府最近表示計(jì)劃在2017年底之前,暫停向該州發(fā)放債務(wù)的抵押抵押品抵押手續(xù)。
  
  抵押貸款利率低
  
  新房貸款:
  
  二零零七年一月份初期固定利率(IRF)最高一年期貸款的平均按揭利率為2.57%,略高于2015年1月的2.35%,遠(yuǎn)低于2008年1月的4.61%的利率。
  
  1年至5年的IRF貸款平均按揭利率下降至2017年1月的2.73%,低于2015年1月的4.71%和2008年1月的4.14%。
  
  二零一零年一月份,IRF為5至10年的貸款平均按揭利率為4.35%,低于2008年1月的5.23%。
  
  希臘利率
  
  沒(méi)有利率較高的貸款利率較長(zhǎng)的IRF,這意味著貸款這些類型的貸款已經(jīng)停止了。
  
  優(yōu)待房貸:
  
  平均按揭利率為1年至5年的IRF貸款利率為3.76%,略高于2016年1月的3.62%,但低于2008年1月的5.49%。
  
  二零一一年一月,IRF超過(guò)五年的貸款平均按揭利率下降至2.38%,低于二零一六年一月的2.79%及二零零八年一月的5.06%。
  
  希臘住房市場(chǎng)很容易受到利率波動(dòng)的影響,因?yàn)榇蠖鄶?shù)住房貸款的IRF只有一年。自2009年下半年以來(lái),70%以上的新房貸款至少每年可調(diào)利率。
  
  租金收益率仍然很差; 租金下降
  
  希臘住宅租金
  
  盡管住宅物業(yè)價(jià)格下滑,希臘的總租金收益仍然很差。
  
  總租金收益率在120平方米。根據(jù)“ 全球物業(yè)指南” 2016年7月的調(diào)查結(jié)果,雅典中央公寓的房?jī)r(jià)約為4.1%,略高于去年同期的3.8%。這相當(dāng)不錯(cuò)。較大的公寓收入較少,約為3.5%。在這個(gè)層次上,成為房東的理由是很難證明的。
  
  雅典郊區(qū)的公寓的收益率從3.75%至4.16%不等。同樣,郊區(qū)的房屋產(chǎn)量也很低,從3.08%到3.39%不等。
  
  在克里特島,公寓的總租金收益率約為3%。像雅典一樣,小型公寓往往會(huì)獲得更高的收益。
  
  住宅租金繼續(xù)下滑,雖然步伐較慢。根據(jù)希臘銀行統(tǒng)計(jì), 2016年中央銀行住房租金指數(shù)較上年下降2.6%,按2015年年度下降4.4%,2014年7.7%,2013年6.8%,2012年下降2.1%。
  
  雅典每月租金為每平方米。根據(jù)“全球物業(yè)指南”,全球每平方米售價(jià)介于7歐元至10.5歐元之間。在克里特,每平方米租金。公寓的面積約為每平方米4歐元至6歐元。
  
  約四分之三的希臘人是房主。根據(jù)歐洲抵押貸款聯(lián)合會(huì)  (EMF)的數(shù)據(jù),2012年希臘的房屋擁有率相對(duì)較高,為75.9%  。租賃市場(chǎng)占2004年住房股份的20%,低于1991年的24%。
  
  快速城市化導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的二分法。2001年的一份報(bào)告顯示,大約34%的住房存在空缺,主要是農(nóng)村地區(qū)。這些單位通常是破舊的,或需要全面康復(fù)。
  
  另一方面,城市居民單位是歐洲人口最多的地區(qū)之一。大多數(shù)孩子在成年后繼續(xù)與父母同住。降低公證費(fèi)從房地產(chǎn)價(jià)值的1.2%降至1%顯然不足以降低交易成本,增加了首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

標(biāo)簽:希臘房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

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