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　　德國擁有12,229個大大小小的城市，柏林、法蘭克福、慕尼黑、漢堡、杜塞爾多夫等城市，是德國知名城市，擁有諸多公立中教育，大學(xué)林立，可謂是地理、人文等方面都為德國居住、創(chuàng)業(yè)、移民、置業(yè)的上選城市，也是世界資本追逐的重點房產(chǎn)市場。

　　置業(yè)特點優(yōu)勢

　　永久產(chǎn)權(quán)：德國房產(chǎn)大多為永久產(chǎn)權(quán)。

　　市場成熟：經(jīng)過幾十年的發(fā)展，德國房產(chǎn)市場十分完善，信息公開透明，保障買賣雙方權(quán)益。

　　歐元穩(wěn)定：歐元是使用廣泛的國際貨幣，選擇歐元系資產(chǎn)保值性強。

　　房價趨漲：自德國樓市回暖以來，房價上漲趨勢已經(jīng)確定，將保持長期溫和上漲。

　　三重收益：同時享受租金收益，房產(chǎn)增值，貨幣紅利三重收益。

　　.購房必了解

　　1購買條件

　　持有有效護(hù)照，資金狀況良好的成年人，即可購買各類型房產(chǎn)(新房，二手房，土地，商業(yè)地產(chǎn))。

　　2產(chǎn)權(quán)

　　均為永久產(chǎn)權(quán)。

　　3銷售面積

　　按照套內(nèi)實用面積計算。

　　4付款政策

　　首付分期支付，一般首付50%，首期10%-30%不等，余下款項于收樓時支付，收樓后開始供樓。

　　5房貸政策

　　海外人士借貸可達(dá)50%，期限10-20年

　　借貸利率3%-5%(具體視條件而定)

　　4.主流城市介紹

　　德國主推城市介紹

　　*以上房價為2016年Engel & Völkers統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅供參考

　　中德房產(chǎn)置業(yè)特點對比

　　以上政策各城市略有不同，僅供參考

　　5. 海外置業(yè)流程(一手為例)

　　STEP.1

　　選定房號，交納5000元人民幣意向金(完成合同簽署后可退)。

　　STEP.2

　　準(zhǔn)備相關(guān)資料、辦理合同簽署手續(xù)。

　　STEP.3

　　進(jìn)行(10-20)%首期款項支付支付。

　　STEP.4

　　首期余下款項于收樓時支付，收樓后開始月供。

　　等待收樓，提前半年辦理相關(guān)房貸手續(xù)。

　　(獨立別墅：分土地和房屋兩部分產(chǎn)權(quán)，土地交割時辦理土地相關(guān)交割程序，房屋交割時辦理房屋交割相關(guān)程序)

　　STEP.5

　　房屋交付(支付首期款或全款，房貸開始月供)

　　6. 交易稅費及持有成本

　　1房屋購置稅(一次性)

　　簽署房產(chǎn)買賣合同后約1-2個月內(nèi)，需要支付購買價格約3%-6%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅費。

　　2房屋公證和登記(一次性)

　　土地稅是按照季度繳納的年稅目。

　　3土地稅(持有期間費用)

　　土地稅的計算方式與各城市、房地產(chǎn)的價值有關(guān)，按照季度繳納的年度稅目。例如，如果是柏林商業(yè)區(qū)95㎡的公寓房，每年的稅金約480歐元。

　　4物業(yè)費(持有期間費用)

　　用于公寓房小區(qū)公共區(qū)域的管理，每月平均約2-4歐元/㎡，包括了暖氣，燃?xì)猓�水，公共設(shè)備維護(hù)運營費。

　　6盈利稅(轉(zhuǎn)賣一次性支出)

　　持有物業(yè)10年以后賣出，不需要支付繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣的增值稅，這是德國的一個稅收優(yōu)惠政策。

　　7. 模擬置業(yè)案例

　　1房屋基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

　　總價：180,000歐元

　　套內(nèi)面積：30㎡

　　房型：一房一廳

　　2交付流程和費用及持有費用

　　交付流程和費用：

　　預(yù)定：5000元人民幣意向金

　　合同：準(zhǔn)備資料并簽署合同

　　首期：20% 3.6萬歐元首付款

　　交房：支付剩余30% 尾款5.5萬歐元

　　(貸款50%，20年，擬年息3.75%計算)

　　持有費用:

　　(房貸)月供：528歐元

　　收房前6個月辦理房貸/一次性付款等待房屋交付

　　土地稅+管理費：250歐元/年

　　預(yù)計每年總支出：6586歐元(含房貸本金)

　　3預(yù)計收益

　　預(yù)計年租金收益比例：5%

　　預(yù)計年租金收益：9000歐元

　　預(yù)期年升值比例：10%

　　年化收益比例=(年租金比例+年升值比例)/ 首期=(5%+9%)/ 50%= 28%

　　8. 置業(yè)Q&AQ:非德國籍人士能否購買德國物業(yè)?

　　可以。德國政府歡迎全世界的置業(yè)者到德國置業(yè)。對購房者既沒有居民或公民的身分要求，也沒有簽證方面的特別規(guī)定，基本與本國國民一致。只需持有有效護(hù)照的成年人即可購買。

　　Q:買德國房產(chǎn)可以德國移民嗎?

　　雖然個人購買房產(chǎn)不能夠直接獲得身份，但有些德國移民條例要求申請人擁有德國永久住址，所以可以通過置業(yè)德國房子、以公司購置房地產(chǎn)方式合法申請德國居留身份的資格。

　　Q:可從銀行獲得借貸嗎?

　　海外人士貸款的條款會比本地居民高：

　　① 本地居民貸款額度可高達(dá)100%，貸款利率約為1.2%，幾乎可以零首期購房。

　�、� 海外人士一般能夠獲得30%-50%的貸款，如果選擇10年貸款期，利率約3.2%，如果選擇15年貸款期，利率約為3.5%，如果選擇20年貸款期，利率約5.7%。如果在德國有納稅記錄的海外人士，10年期的貸款利率約為1.2%。

　　建議在交房前3-4個月提前申請房屋貸款，預(yù)留足夠的時間準(zhǔn)備相關(guān)文件及審批。

　　德國是一個高度發(fā)達(dá)的國家，在歐盟區(qū)一枝獨秀，世界第四大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國、中國和日本。英國脫歐后，德國的歐洲經(jīng)濟(jì)地位優(yōu)勢更為突出。