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德國現(xiàn)在成為歐洲房地產(chǎn)市場上的黑馬，是因為外國投資人涌入，再加上歐洲央行降息，導(dǎo)致這幾年德國房價一年增長率達(dá)4%。但在2008年歐元危機之前，德國房價每年僅上漲1%，物價水平平均每年漲幅2%，也就是說，扣除物價因素，房價實際上每年縮水1%。從1977年到2007年的30年中，德國平均房價僅上漲了60%，而同期個人收入額則增長了三倍，等于說，老百姓買房子越來越容易，房子實際上等于一直在降價。

個中原因可總結(jié)為下面幾個方面：

一、 房源充分

供求關(guān)系對價格起著決定性作用，這永遠(yuǎn)是穩(wěn)定房價的第一要素，在市場經(jīng)濟中，如果房子緊缺，那么價格一定會上漲，其它什么手段都沒有用。

德國各級政府重視民生，將房地產(chǎn)市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數(shù)鄉(xiāng)村地區(qū)和小城鎮(zhèn)，住房短缺的現(xiàn)象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現(xiàn)住房空置。

二、租房市場發(fā)達(dá)

租房住的德國人比買房的多，這就決定了，幾十人搶買一個房子的現(xiàn)象極其少見，哄抬價格的事情很少發(fā)生。

按收入來看，德國三分之二的人有能力買房，但其中只有42%住在自己的房子里，這一比例明顯低于歐盟平均值71%，也低于美國的65%。

這么多人有實力買房但卻不想買房，主要得益于德國的租房法注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。

德國的租房合同大部份是無限期的，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那么房客可以將房東告上法庭。 另外，房東不能隨便提高房租，如果房租超過當(dāng)?shù)?ldquo;房租指導(dǎo)價”的20%，那么房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

數(shù)十年租房住的德國家庭并不少見，他們通常認(rèn)為，租房住挺好，攢錢買房不如花錢享受生活。另外，德國政府還保證有大量的廉價出租房屋供應(yīng)，穩(wěn)定了整個房地產(chǎn)市場。

三、獨立的評估機構(gòu)

德國的房地產(chǎn)價格不是開發(fā)商說了算的，政府更是無權(quán)干預(yù)，而是由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來決定的。這類機構(gòu)獨立于政府之外，在法庭上，法官也只承認(rèn)評估師簽字的評估報告。評估者只對自己的工作負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人及其他個人的經(jīng)濟利益。

德國聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊，所有交易情況集中起來制成“銷售價格總表”。各地評估委員會每年根據(jù)此表制定“地價圖”，提出各個區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價格，并為不同地段、不同類型的住房制定詳細(xì)的“基準(zhǔn)價”或“指導(dǎo)價”。

這類指導(dǎo)價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易都需參照此執(zhí)行，只能在合理范圍（20%）內(nèi)浮動。

四、無人壟斷土地

同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地價。如果土地所有權(quán)屬于國家，那么土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源的政權(quán)就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產(chǎn)成為一個國家的支柱產(chǎn)業(yè)。

德國實行的不是土地國有制，而是私有制，很大一部份土地是在個人或企業(yè)手中的。市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。

五、法律健全 執(zhí)法嚴(yán)格

德國政府對樓市投機嚴(yán)厲約束，對地價、房價、房租等實行獨立評估的“指導(dǎo)價”制度。

德國法律非常健全，比如規(guī)定地產(chǎn)商制定的房價必須在“合理房價”的范圍內(nèi)，即不能超過“基準(zhǔn)價”的20%，將房價或房租定得過高，甚至以此牟取暴利的地產(chǎn)商和房東，要承擔(dān)刑事責(zé)任。

雖然法律健全，但是如果執(zhí)法不力，那么法律也將是一紙空文。歷年來，德國清廉指數(shù)在世界上都是名列前茅的，在這個連總理交通違規(guī)都要乖乖交罰款、總統(tǒng)可以為區(qū)區(qū)700歐元的旅館住宿費而被迫辭職的國度，法律的威懾力是不言而喻的。

六、稅收抑制炒房

稅收也被德國政府用來遏制炒房。賣房時得到的盈利需要交“投機稅”（Spekulationssteuer），即賣房時最后拿到手的錢，減去買房時各種支出的總和，得出的結(jié)果就是盈利，這筆盈利需要當(dāng)作收入來交稅。稅率根據(jù)個人收入情況浮動，平均可超過20%。

但是兩種情況下可以免稅，一種情況是買房自住，再賣時就不用交“投機稅”；另一種情況是買房出租，但是買了十年后才賣。

另外，房主出租房子時得到的租金也需要當(dāng)作收入上稅。買賣房屋還要交3.5%到5%的交易稅。重稅收大大壓縮了炒房的利潤空間。